Najczęstsze nieprawidłowości stwierdzane przez poznański nadzór budowlany.

Część III – oddawanie obiektów budowlanych do użytkowania

W pierwszych dwóch częściach tego cyklu, prezentującego nieprawidłowości stwierdzane podczas kontroli przeprowadzanych przez pracowników Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania, przedstawiłem błędy popełniane przez inwestorów stawiających paczkomaty oraz błędy właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych w zakresie ich utrzymania. W niniejszej, trzeciej części, przedstawię Państwu najczęściej pojawiające się (zamierzone lub wynikające z niewiedzy) nieprawidłowości stwierdzane przez pracowników Inspektoratu podczas czynności związanych z odbiorami i przekazywaniem obiektów budowlanych do użytkowania.
Oto katalog najczęściej występujących nieprawidłowości stwierdzanych przez inspektorów Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania podczas odbiorów budowlanych inwestycji:

1. nie dołączanie projektu technicznego do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie;
2. dołączanie do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie zamiast projektu technicznego projektu wykonawczego;
3. brak inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej lub informacji o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu bądź o odstępstwach od tego projektu, która powinna być sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii;
4. brak kopii rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu bądź projektu architektoniczno-budowlanego, z naniesionymi zmianami, dokonanymi podczas wykonywania robót;
5. nieujawnienie lub kwalifikowanie jako nieistotne zmian w zakresie warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze (niezgodnie z art. 36a ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), Dotyczy to na przykład braku dostępu na drugą kondygnację w budynku użyteczności publicznej z powodu nie zamontowania projektowanej windy lub platformy dla niepełnosprawnych;
6. brak oznakowania stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, które zgodnie z § 20 warunków technicznych: „mogą być zbliżone bez żadnych ograniczeń do okien innych budynków. Miejsca te wymagają odpowiedniego oznakowania.”
7. brak ujawniania zmian wykonanych podczas prowadzenia robót lub ujawnianie jedynie ich części.

Odnośnie ostatniej, ciągle zbyt często pojawiającej się, nieprawidłowości, należy przypomnieć, że pojęcie zmian istotnie odstępujących od projektu budowlanego nie jest terminem, który należy interpretować w sposób subiektywny, albowiem jest on w Prawie budowlanym precyzyjnie zdefiniowany.

Jakie zatem zmiany będziemy kwalifikować jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub od projektu architektoniczno-budowlanego, albo od innych warunków pozwolenia na budowę? Od 19 września 2020 roku jest to odstąpienie w zakresie:

• projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany,
• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:
  1. powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,
  2. wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,
  3. liczby kondygnacji,
• warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne,
• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia, na przykład dotyczącego budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu albo od projektu architektoniczno-budowlanego, bądź innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę dokonuje projektant. W przypadku uznania, że odstąpienie jest nieistotne, projektant jest obowiązany zamieścić w projekcie zagospodarowania działki lub terenu bądź w projekcie architektoniczno-budowlanym odpowiednie informacje, w postaci rysunku i opisu dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, albo od projektu architektoniczno-budowlanego bądź innych warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę lub ponownego zgłoszenia.

Odstąpienie od projektu technicznego nie jest kwalifikowane jako istotne lub nieistotne odstępstwo, natomiast jest dopuszczalne po dokonaniu przez projektanta zmian w tym projekcie oraz sprawdzeniu tych zmian przez projektanta sprawdzającego.

Wprowadzenie zmian w projekcie technicznym dotyczących rozwiązań, które podlegały uzgodnieniom, wymaga ponownego uzyskania tych uzgodnień.

Paweł Łukaszewski
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania

Poznań, 17 lipca 2023 roku