Część czwarta: Zakres ekspertyzy technicznej w postępowaniu legalizacyjnym oraz warunki przystąpienia do robót budowlanych na terenach objętych ochroną konserwatorską
Jednym z trzech warunków legalizacji samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego w trybie uproszczonym (ma zastosowanie jeśli od nielegalnej budowy upłynęło co najmniej 20 lat) jest dostarczenie do nadzoru budowlanego ekspertyzy technicznej, oceniającej możliwości bezpiecznego użytkowania obiektu. Z doświadczeń pracowników Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania wynika, że takie ekspertyzy bardzo często są niekompletne.
Zgodnie z art. 49g ustawy Prawo budowlane:
- W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia.
- Do dokumentów legalizacyjnych, o których mowa w ust. 1, należą:
1) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2, czyli prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
2) geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;
3) ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
Obowiązkiem nadzoru budowlanego jest nie tylko sprawdzenie kompletności, wyżej wymienionych, dokumentów legalizacyjnych, ale także sprawdzenie, czy z przedłożonej ekspertyzy wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu.
Z większości prowadzonych przez nas postępowań wynika, że podmiot, który jest adresatem obowiązków legalizacyjnych najczęściej dostarcza ekspertyzę zawierającą tylko i wyłącznie ocenę stanu technicznego konstrukcji obiektu, która nie uwzględnia stanu technicznego instalacji występujących w obiekcie, będącym przedmiotem uproszczonego postępowania legalizacyjnego.
Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane przez obiekt budowlany - należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Nie podlega dyskusji, że stan techniczny instalacji, w tym tak newralgicznych jak elektryczna i gazowa, wpływa podobnie znacząco na możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu, jak stan techniczny jego konstrukcji. Nasze ogromne zaniepokojenie i zdziwienie budzi konieczność dowodzenia osobom, posiadającym uprawnienia budowlane, które sporządziły takie opracowania techniczne, aby ekspertyza obejmowała również tego typu elementy składowe obiektu. W takich sytuacjach jesteśmy zmuszeni do wezwania podmiotu ubiegającego się o legalizację obiektu budowlanego do bezwzględnego uzupełnienia ekspertyzy – o informacje dotyczące stanu technicznego instalacji.
Budowy i roboty budowlane wymienione w art. 29 ust. 1-4 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), które co do zasady nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia zamiaru ich wykonania lub w określonych przypadkach w ogóle zwolnione są z reglamentacji Prawa budowlanego, tj. ich wykonanie nie wymaga ani uzyskania pozwolenia, ani dokonania zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej – podlegają temu obowiązkowi zarówno w przypadku obiektów wpisanych do rejestru zabytków, jak i obiektów znajdujących się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.
W trakcie kontroli przeprowadzanych przez inspektorów Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania stwierdzamy, i to wielokrotnie, wykonywanie robót budowlanych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków bez zgłoszenia zamiaru ich wykonania do Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania. Zdarza się, że pomimo uzyskania zgody Miejskiego Konserwatora Zabytków na wykonanie robót budowlanych, kontrolowani inwestorzy nie występują, w dalszej kolejności, do organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Art. 29 ust. 7 ustawy Prawo budowlane określa, że roboty budowlane, o których mowa w ust. 1-4, wykonywane: 1) przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków - wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę, 2) na obszarze wpisanym do rejestru zabytków - wymagają dokonania zgłoszenia - przy czym do wniosku o decyzję o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
Stwierdzany, podczas kontroli przeprowadzanych przez pracowników Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania, brak zgłoszeń i pozwoleń dotyczył między innymi: budowy wiat śmietnikowych, automatów przechowujących przesyłki oraz przebudowy istniejących budynków lub lokali w budynkach.
Warto zwrócić uwagę, że do rejestru zabytków nieruchomych miasta Poznania wpisane są m.in. zespoły urbanistyczno-architektoniczne znajdujące się nie tylko na obszarze Starego Miasta i centrum miasta, ale także na Ostrowie Tumskim, Śródce, Łazarzu, Wildzie i Sołaczu. Ponad 450 obiektów posiada indywidualny wpis do rejestru.
Rejestr zabytków nieruchomych miasta Poznania (opracowany przez Biuro Miejskiego Konserwatora Zabytków w Poznaniu) jest dostępny na stronie Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w Poznaniu - www.poznan.wuoz.gov.pl.
Paweł Łukaszewski
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania
Poznań, 19 października 2023 roku