Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania

Herb Poznan

Kategorie spraw do wyboru:

Czy ramiona dźwigów mogą wystawać na około 25 m poza terenem budowy (chodnik, jezdnia) po godzinach pracy, stanowiąc w ten sposób zagrożenie dla życia i mienia? Kto powinien usunąć te nieprawidłowości i jaki organ ma prawo i obowiązek nadzorować prawidłowy przebieg procesu budowy?

W odpowiedzi na powyższe pytania uprzejmie informuję, że na podstawie art. 22 pkt 1 oraz art. 42 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa na terenie budowy spoczywa na kierowniku budowy. Kierownik ten zobowiązany jest również do podejmowania wszelkich kroków zabezpieczających tereny przylegające do terenu budowy przed niebezpieczeństwem wynikającym z prowadzonych robót budowlanych. Zgodnie z treścią art. 3 pkt 10 przywołanej wyżej ustawy terenem budowy jest przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy. Zgodnie z rozporządzeniami Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (Dz. U. z dnia 10 lipca 2003 r.) oraz z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych (Dz. U. z 19 marca 2003 r.), a także zgodnie z wymogami zawartymi w ustawie - Prawo budowlane, kierownik budowy jest zobowiązany sporządzić lub zapewnić sporządzenie, przed rozpoczęciem budowy, planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (plan BIOZ), uwzględniając specyfikę obiektu budowlanego i warunki prowadzenia robót budowlanych.

Na tej podstawie należy wskazać, iż żaden obowiązujący przepis prawa nie zabrania, aby ramiona żurawi "wychodziły" poza ogrodzenie budowy. Przy pracy żurawi rozpatruje się tak zwane strefy niebezpieczne - kolizyjne, tak więc każdy plan BIOZ, a w szczególności załącznik graficzny do tego planu przedstawia zasięg pracy żurawia, czyli obszar na którym dźwigi przenoszą ładunki, a to oznacza, że obszar pracy żurawia ogranicza się do obszaru wskazanego na załączniku graficznym planu BIOZ, ponadto obszar pracy żurawia nie może wychodzić poza ogrodzenie placu budowy. Reasumując ramiona żurawia, mogą "wychodzić" poza teren budowy, ale niedopuszczalnym jest wykroczenie przenoszonego przez żuraw ładunku poza ten teren.

Na zakończenie należy podkreślić, iż uciążliwość wynikająca z prowadzonej budowy nie powinna negatywnie oddziaływać na tereny przylegające do terenu budowy, w szczególności prowadzenie robót budowlanych nie może stwarzać zagrożenia dla ludzi i osób przebywających w miejscach publicznych, takich jak drogi i chodniki. Wniosek taki wynika ponadto z zasad prawidłowego prowadzenia robót budowlanych, które powinny być wykonywane z zachowaniem zasad staranności oraz zasad wiedzy technicznej zapewniając spełnienie podstawowych wymagań w zakresie bezpieczeństwa.

Nie wypełnianie przez kierownika budowy obowiązku odpowiedniego zabezpieczenia terenu budowy stanowi w świetle art. 93 pkt 4 ustawy - Prawo budowlane wykroczenie zagrożone karą grzywny. Popełnienie tego wykroczenia stanowi również podstawę odpowiedzialności zawodowej kierownika budowy przed organami samorządu zawodowego. Organem właściwym do wystosowania wniosku o pociągnięcie do takiej odpowiedzialności po stwierdzeniu uchybienia obowiązkowi zabezpieczenia terenu budowy jest Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania.

 
Opracowali:
Paulina Bogacka
Paweł Wilkosz

W hali produkcyjnej planowane jest zamontowanie nowego urządzenia przemysłowego (linia do malowania proszkowego). Właściciel hali nie miał obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie powyższej hali – zamontowanie powyższego urządzenia nie jest objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, nie nastąpi zmiana funkcji użytkowej hali. Czy w tym przypadku inwestorzy planujący zamontowanie powyższego urządzenia (nowa linia do malowania) zobowiązani są do uzyskania decyzji o zmianie sposobu użytkowania powyższego obiektu budowlanego?

W odpowiedzi na powyższe pytanie dotyczące instalacji urządzeń w hali pragnę poinformować, że na podstawie art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki (bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń).

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi, którym na podstawie art. 82 ust. 1 ustawy – Prawo Budowlane jest organ administracji architektoniczno-budowlanej. W tym konkretnym przypadku organem tym jest Prezydent Miasta Poznania działający poprzez Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania znajdujący się na pl. Kolegiackim 17 (tel. 061 878 55 24). W przedmiotowej sprawie organ ten jest właściwy do przyjęcia zgłoszenia, decydowania i kwalifikowania zamierzonych przez Państwa robót budowlanych (montaż urządzeń) jako zmiany dotychczasowego sposobu użytkowania hali produkcyjnej. W związku z tym odpowiedź na postawione przez Państwa pytanie w sposób najpełniejszy może zostać udzielona przez pracowników tego Wydziału.

Jednocześnie informuję, że w celu ustalenia istnienia bądź ewentualnego zapoznania się z treścią wszelkiej dokumentacji budowlanej dotyczącej przedmiotowej hali należy zwrócić się do Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania.

Opracował: Paweł Wilkosz

Roboty budowlane (remont podwórka) wymagające zgłoszenia nie mogą być wykonywane wbrew woli i bez wiedzy wszystkich właścicieli obiektu budowlanego.

Wniosek taki znajduje uzasadnienie zarówno w świetle przepisów prawa cywilnego, normujących uprawnienia właściciela do rzeczy oraz na podstawie przepisów prawa budowlanego. Zgodnie z treścią art. 30 ust. 2 ustawy Prawo budowlane do zgłoszenia prac budowlanych trzeba dołączyć oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Prawem takim w pierwszym rzędzie jest właśnie prawo własności rzeczy, które uprawnia właściciela do prowadzenia robót budowlanych. Innym prawem, o którym tu mowa może być uprawnienie wynikające z ograniczonych praw rzeczowych takich jak np. użytkowanie, uprawnienie wywodzące się ze sprawowania zarządu nad rzeczą, uprawnienie znajdujące swe źródło w stosunkach umownych jak np. umowa najmu czy dzierżawy itp. Najsilniejszym prawem łączącym podmiot z rzeczą jest prawo własności i dlatego wszelkie czynności dotyczące tej rzeczy nie mogą być dokonywane wbrew woli właściciela lub współwłaścicieli.

 

Opracował: Paweł Wilkosz

Obowiązek właściwego utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 5 ust. 2 cytowanej ustawy spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu.

Powyższe zasady dotyczą wprawdzie obiektu budowlanego, ale obowiązek ich przestrzegania może dotyczyć również urządzeń budowlanych (podwórko) związanych z takim obiektem. Obowiązujące przepisy nie definiują jak powinno wyglądać podwórko, by jego stan był zgodny z prawem. Ogólnych wytycznych w tej materii dostarcza wspomniany już art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. W przepisie tym mowa jest o użytkowaniu obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, utrzymaniu w należytym stanie faktycznym i estetycznym, nie dopuszczaniu do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Pragnę wskazać, że w myśl art. 91a cytowanej ustawy naruszenie obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym stanowi przestępstwo zagrożone karą grzywny, karą ograniczenia lub pozbawienia wolności do roku.

Opracował: Paweł Wilkosz

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego nie posiada informacji o tym, kto jest właścicielem powyższej nieruchomości.

Dane takie można uzyskać w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych. Należy ponadto ustalić, czy przedmiotowe podwórko stanowi, w myśl przepisów prawa cywilnego, odrębną nieruchomość gruntową czy też jest częścią składową nieruchomości gruntowej, na której znajduje się budynek mieszkalny.

Opracował: Paweł Wilkosz

Właściciel lokalu usługowego mieszczącego się na parterze budynku zamontował na kominie agregat klimatyzacji – czy jest to dopuszczalne? Czy taki agregat powinien być wyposażony w instalację odgromową?

W sprawie montażu agregatu klimatyzacji na kominie budynku pragnę poinformować, że jedynym dopuszczalnym sposobem dokonania takiego montażu jest wykonanie obejmy otaczającej komin i podtrzymującej w ten sposób powyższe urządzenie. Sprzeczne z prawem budowlanym jest wykonywanie jakichkolwiek otworów w przewodzie kominowym, które służyłyby do umocowania takiego urządzenia. Zgodnie z § 53 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., nr 75, poz. 690 z późn. zm.), budynek należy wyposażyć w instalację chroniącą od wyładowań atmosferycznych. Obowiązek ten odnosi się do budynków wyszczególnionych w Polskiej Normie (PN-86/E-05003.01) dotyczącej ochrony odgromowej obiektów budowlanych. Zasady dotyczące montowania instalacji odgromowej stanowią, że instalacja ta powinna znajdować się w najwyższym punkcie obiektu budowlanego. Jeżeli interesujący Panią agregat klimatyzacyjny usytuowany jest poniżej tego poziomu - nie musi być objęty tą instalacją.

Opracował: Paweł Wilkosz

Czy w świetle prawa budowlanego ustawienie na posesji słupa oświetleniowego o wysokości 6 m wymaga pozwolenia na budowę lub innych formalności? (dla kamer systemu monitoringu)

W odpowiedzi na powyższe pytanie dotyczące ustawienia słupa oświetleniowego o wysokości 6m uprzejmie informuję, że zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz.1118 z późn. zm.) roboty budowlane można rozpocząć jedyniena podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29 – 31. Art. 29 – 31 ustawy – Prawo budowlane stanowią o konieczności dokonania zgłoszenia planowanych robót budowlanych. Z kolei część robót budowlanych zwolniona jest z jakichkolwiek obowiązków zgłoszeniowych i może być wykonywana zarówno bez uzyskania ostatecznej decyzji budowlanej, jak i bez dokonywania zgłoszenia. Po przeanalizowaniu przedstawionych wyżej przepisów i dokonaniu subsumpcji z przytoczonym stanem faktycznym stwierdzam, że roboty budowlane polegające na ustawieniu słupa oświetleniowego wymagają uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Organem właściwym do wydania takiej decyzji, na podstawie art. 81 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 83 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane jest Prezydent Miasta Poznania działający poprzez Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania. Tam też należy zgłosić się w celu uzyskania informacji o wymaganych dokumentach, dołączonych do wniosku wszczynającego postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Opracował:Paweł Wilkosz

Czy są jakieś obowiązki poprzedzające przystąpienie do remontu?

Wymogi, jakimi powinien się Pan kierować inicjując prace remontowe wynikają z treści zgłoszenia określonej w art. 30 ust. 2 cytowanej ustawy. W zgłoszeniu należy wskazać rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w Pana przypadku uprawnienie to wynika z umowy najmu). Kolejnymi załącznikami takiego zgłoszenia, stosownie do potrzeb są szkice i rysunki obrazujące zamierzone roboty budowlane. Roboty budowlane – w tym remontowe – muszą być prowadzone przez osoby posiadające niezbędne umiejętności budowlane, tak by wykonywane przez nich roboty odpowiadały określonym standardom. Wyczerpujący katalog zasad i wytycznych, co do prawidłowego wykonywania robót budowlanych określony jest w art. 5 ustawy Prawo budowlane.

Opracował: Paweł Wilkosz

Jeżeli wynajmę lokal w centrum Poznania i będę chciał w nim zrobić remont, tzn. stworzyć nową sieć elektryczną, hydrauliczną, postawić bar to czy muszę mieć jakieś pozwolenie na coś takiego z urzędu czy tylko mam obowiązek zawiadomienia o fakcie prowadzenia robót budowlanych?

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) wszelkie instalacje (elektryczna, wodna, gazowa, itp.) w jakie wyposażony jest obiekt budowlany stanowią urządzenia budowlane, a więc urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania tego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Wykonywanie remontu urządzeń budowlanych na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 2 cytowanej ustawy objęte jest obowiązkiem dokonania zgłoszenia zamiaru prowadzenia tego typu robót budowlanych. Należy podkreślić, iż dokonanie powyższego zgłoszenia musi poprzedzać przystąpienie do prowadzenia remontu omawianych instalacji. Organem właściwym do przyjmowania takiego zgłoszenia jest Prezydent Miasta Poznania działający poprzez Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania. Jeżeli chodzi o otwarcie baru w najętym przez Pana lokalu to podstawowe znaczenie z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego odgrywa określenie, czy to przedsięwzięcie spowoduje zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmianą taką, zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, jest podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Należy podkreślić, że otwarcie lokalu gastronomicznego w miejscu, w którym go dotąd nie było, wypełnia hipotezę powyższej normy i w związku z tym konieczne jest dokonanie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania tego obiektu. Organem właściwym do przyjmowania omawianego zgłoszenia, podobnie jak to wskazałem w punkcie 1, jest Prezydent Miasta Poznania działający poprzez Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania.

Opracował: Paweł Wilkosz

W odpowiedzi na pytanie dotyczące dokumentów wymaganych przy zgłaszaniu zakończenia budowy budynku mieszkalnego, jednorodzinnego pragnę poinformować, że zgodnie z art. 57 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) dokumentami tymi są:

  1. Oryginał dziennika budowy.
  2. Oświadczenie kierownika budowy o:
    1. zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami prawa,
    2. doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie konieczności - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.
  3. Oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania.
  4. Protokoły badań i sprawdzeń.
  5. Inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.
  6. Potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy.

Ustęp drugi powołanego wyżej przepisu stanowi, iż w razie zmian nie odstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia o zakończeniu tych robót, należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W przypadku dokonania takich zmian, oświadczenie o którym mowa w pkt 2 litera a niniejszej informacji powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.

Opracował: Paweł Wilkosz

Do kogo należy zgłosić skargę na pracę ekipy remontowej malującej klatkę schodową, która poprzez ustawienie rusztowań ogranicza lokatorom prawidłową komunikację ?

W odpowiedzi na powyższe pytanie dotyczące uciążliwości wynikających z malowania klatki schodowej pragnę wskazać, że opisane roboty, w zależności od ich zakresu mogą zostać zakwalifikowane jako:

a) remont,

lub

b) bieżąca konserwacja.

ad. a)

Remont to, w myśl art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.), wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 cytowanej ustawy wykonywanie robót budowlanych, w tym remontu, wymaga zgłoszenia zamiaru ich prowadzenia Prezydentowi Miasta Poznania działającego poprzez Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania. W tym przypadku, obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (np. podczas pracy na rusztowaniu) spoczywa na kierowniku budowy (art. 22 pkt 3, 3a, 3b Prawa budowlanego). W związku z powyższym, to właśnie kierownik budowy odpowiedzialny jest za prawidłowe wykonywanie remontu oraz zapewnienie bezpieczeństwa osób, które narażone są na negatywne skutki prowadzonych robót. Zatem wszelkie usterki i zastrzeżenia co do jakości robót, bezpieczeństwa pracowników, zapewnienia lokatorom prawidłowej komunikacji na klatce schodowej należy zgłaszać do kierownika budowy i stamtąd też należy oczekiwać rozwiązania powyższych problemów.

ad. b)

W przypadku potraktowania opisanych robót jako bieżącej konserwacji, należy wskazać, że przepisy ustawy Prawo budowlane nie nakładają obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę bądź zgłoszenia tych robót w Urzędzie Miejskim. Wszelkie zatem zastrzeżenia co do ich prowadzenia należy zgłaszać bezpośrednio do wykonawcy bądź do zarządcy obiektu budowlanego, w którym są one prowadzone. Ta forma ingerencji, zwracająca uwagę na nieprawidłowości w prowadzonych pracach, pozwoli na najszybsze ich usunięcie. Może też wpłynąć na wysokość wynagrodzenia wypłaconego wykonawcy przez podmiot zlecający prowadzenie robót, w ramach zawartej umowy o świadczenie tego typu usług.

Opracował: Paweł Wilkosz

Kto powinien usunąć odpady azbestowe? Jak to zorganizować? Do kogo się zgłosić?

Podstawowymi aktami prawnymi regulującymi tę problematykę są:

  1. Ustawa z dnia 19 czerwca 1997 r. o zakazie stosowania wyrobów zawierających azbest (Dz. U. z 2004 r., nr 3, poz. 20 z późn. zm.)
  2. Rozporządzenie Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 2 kwietnia 2004 r. w sprawie sposobów i warunków bezpiecznego użytkowania i usuwania wyrobów zawierających azbest (Dz. U. z 2004 r., nr 71, poz. 649)
  3. Rozporządzenie Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 23 października 2003 r. w sprawie wymagań w zakresie wykorzystywania i przemieszczania azbestu oraz wykorzystywania i oczyszczania instalacji i urządzeń, w których był lub jest wykorzystywany azbest (Dz. U. z 2003 r., nr 192, poz. 1876)
 

Ustawą z dnia 19 czerwca 1997 r. zakazano: wprowadzania do obrotu wyrobów zawierających azbest, produkcji takich wyrobów oraz obrotu nimi. Na mocy §2 ust. 1 rozporządzenia z dnia 23 października 2003 r. stworzono jednak wyłom w powyższym obowiązku, dopuszczono bowiem możliwość wykorzystywania azbestu do końca 2032 roku, ale tylko w użytkowanych instalacjach lub urządzeniach. Skoro opisywany problem dotyczy jedynie odpadów azbestowych (fragmenty płyt) to należy stwierdzić, iż w tym stanie faktycznym zaktualizował się obowiązek odpowiedniego zneutralizowania takich odpadów.

Zgodnie z §7 ust. 1 rozporządzenia z dnia 2 kwietnia 2004 r. obowiązek usunięcia wyrobów zawierających azbest, zakwalifikowanych do likwidacji na skutek nadmiernego zużycia bądź uszkodzenia, spoczywa na właścicielu, użytkowniku wieczystym, zarządcy nieruchomości, urządzenia budowlanego, instalacji przemysłowej lub innego miejsca zawierającego azbest. Z uwagi na szczególne zagrożenie wynikające ze szkodliwego wpływu azbestu na stan zdrowia ludzi oraz wymogi poświęcone transportowaniu oraz usuwaniu wyrobów azbestowych, wykonawcą powyższych prac może być tylko podmiot legitymujący się odpowiednimi zezwoleniami na prowadzenie tego typu działalności oraz dysponujący decyzją zatwierdzającą program gospodarowania odpadami niebezpiecznymi (§ 6 ust. 1 rozporządzenia z dnia 2 kwietnia 2004 r.). Informację o takim podmiocie można uzyskać w Wydziałach Ochrony Środowiska Urzędów Miast lub Gmin.

Z rozmowy telefonicznej przeprowadzonej z pracownikiem tego Wydziału wynika, iż w zasobach Urzędu Miasta lub Gminy znajdują się środki finansowe pochodzące z funduszy unijnych, które pozwalają pokryć nawet do 70 % kosztów związanych z usunięciem wyrobów zawierających azbest. W przypadku gdy zobowiązany do tego podmiot (właściciel, użytkownik wieczysty, zarządca) nie wykona obowiązku usunięcia wyrobów zawierających azbest z własnej inicjatywy, organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) jest też organem właściwym do wydania decyzji, o której mowa w art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. o odpadach (Dz. U. z 2007 r., nr 39, poz. 251 z późn. zm.). Powyższy przepis stanowi, iż wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w drodze decyzji, nakazuje posiadaczowi odpadów ich usunięcie z miejsc nieprzeznaczonych do ich składowania lub magazynowania, wskazując sposób wykonania tej decyzji.

Wszelkie informacje dotyczące zagrażających środowisku wyrobów azbestowych, których posiadanie jest zakazane, należy zatem zgłaszać do Wydziału Ochrony Środowiska Urzędów Miast lub Gmin. Zgodnie z przytoczoną wyżej argumentacją podstawowe obowiązki wynikające z zakazu wykorzystywania wyrobów zawierających azbest spoczywają na najbliższej obywatelowi jednostce samorządu terytorialnego, czyli na gminie.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania nie posiada kompetencji do egzekwowania obowiązku eliminowania wyrobów zawierających azbest, gdyż brak ku temu konkretnej podstawy prawnej.

Opracował: Paweł Wilkosz

Sąsiad wybudował na granicy mojej działki mur z gazonów o wysokości 3,6m. Proszę o radę jak mam postąpić w tej sytuacji.

W odpowiedzi na Pana e–mail dotyczący budowy na granicy Pana działki muru o wysokości 3,6 m pragnę wskazać, iż zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) budowa ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m wymaga zgłoszenia w Wydziale Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania. W przypadku gdyby Pana sąsiad nie dokonał powyższego zgłoszenia lub przystąpił do prowadzenia robót wbrew sprzeciwowi wydanemu przez Prezydenta Miasta Poznania działającego za pośrednictwem wymienionego wyżej wydziału, w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania zostanie wszczęte postępowanie, którego celem będzie ocena legalności prowadzonych robót i ewentualne wydanie decyzji nakazującej rozbiórkę wyżej wymienionego obiektu budowlanego, zgodnie z art. 49b ust. 1 Prawa budowlanego.

Ponieważ nie podał Pan danych adresowych nieruchomości, na której wykonano wskazane przez Pana roboty budowlane, ani informacji o osobie właściciela lub zarządcy tej nieruchomości, proszę o ich przekazanie do tutejszego Inspektoratu gdyż jest to niezbędne do wszczęcia opisanego wyżej postępowania.

Opracował: Paweł Wilkosz

Jak zapewnić dostęp do wszystkich lokali mieszkalnych w celu dokonania obowiązkowych kontroli okresowych obiektów budowlanych?

W odpowiedzi na powyższe pytanie dotyczące zapewnienia skutecznego wykonania obowiązku poddawania obiektów budowlanych okresowym kontrolom, o których mowa w art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) pragnę wskazać, iż w zależności od rodzaju uprawnień przysługujących poszczególnym osobom do zajmowanych przez nich lokali zastosowanie znajduje:

a) ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - - w sytuacji gdy korzystanie z lokalu mieszkalnego wynika z własności tego lokalu,

b) ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z2005 r., nr 31, poz. 266 z późn. zm.) - w sytuacji gdy korzystanie z lokalu, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, wynika z innego tytułu prawnego niż prawo własności, w szczególności z umowy najmu.

ad.(a)

W sytuacji gdy podmiot zajmujący lokal jest równocześnie jego właścicielem, obowiązek zawarty w art. 62 Prawa budowlanego, ograniczający się do odrębnej własności jego lokalu lub innej części budynku spoczywa bezpośrednio na tym podmiocie. Oznacza to, iż właściciel lokalu narażony jest na wszelkie dolegliwości związane ze z uchybieniem temu obowiązkowi, które są określone przede wszystkim w art. 91a i 93 Prawa budowlanego. Na tej podstawie z własnej inicjatywy i z poczucia praworządności oraz w celu uchylenia się od ewentualnych sankcji każdy właściciel lokalu lub innej części budynku powinien zadbać o wykonanie obciążającego go ex legeobowiązku.

Jeżeli chodzi o praktyczne wskazówki służące zapewnieniu dostępu do poszczególnych lokali to zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Wykładnia celowościowa powyższego przepisu dokonana w kontekście brzmienia art. 13 ust. 1 powyższej ustawy nakładającej na właściciela obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie, skłania do jednoznacznych wniosków, że właściciel na podstawie art. 13. ust. 1 zobowiązany jest udostępnić lokal także w zakresie wykonywania wymaganych przepisami prawa czynności kontrolnych i przeglądowych, o których mowa m.in. w art. 62 Prawa budowlanego.

W przypadku gdy i w tej sytuacji dostęp do lokalu okaże się niemożliwy wspólnota mieszkaniowa powinna rozważyć zasadność podjęcia stosownych uchwał stwierdzających wykraczanie właściciela przeciwko porządkowi domowemu i zastosować sankcje, takie jak określone np. w art. 16 ustawy o własności lokali. Alternatywną drogą jest także wytoczenie powództwa cywilnego przeciwko właścicielowi o zapewnienie dostępu do lokalu i uzyskanie wyroku sądowego o żądanej treści. Wspólnota mieszkaniowa jest tzw. „ułomną" osobą prawną, a więc jednostką organizacyjną, o której mowa wart. 331§1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z1964 r., nr 16, poz. 93 z późn. zm.) i w sprawach dotyczących nieruchomości może pozywać i być pozywana.

ad.(b)

Jeżeli dostępu do lokalu odmawia najemca, to działanie takie niezgodne jest z art. 6b ust. 1ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r., w zakresie w jakim narusza uregulowany tam obowiązek utrzymania i używania lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno - sanitarnym i może spotkać się z uznaniem tego działania za nienależyte wykonywanie stosunku najmu, w rozumieniu art. 471 i nast. kc. Należy także zwrócić uwagę na treść art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów.Powołany przepis pozwala we wskazanych tam przypadkach uzyskać dostęp do lokalu także wbrew woli lokatora. Przepis stanowi,iż w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:

1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;

2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

W sytuacji gdy mimo powyższego lokator uchyla się od zapewnienia dostępu do lokalu należy, podobnie jak to opisano w pkt a niniejszego pisma, wszcząć postępowanie cywilne w celu uzyskania wyroku o odpowiedniej treści.

Należy ponadto wskazać na najprostszy sposób zapewniania dostępu do lokalu polegający na przekonaniu lokatorów i właścicieli, iż dalszy opór jest niezasadny, bezprawny i wywołać może przedstawione w treści pisma dolegliwości i koszty.

Opracował: Paweł Wilkosz

Jak zainicjować kontrolę (stanu technicznego obiektu budowlanego) przeprowadzoną przez inspektorów PINB?

Jakie warunki należy spełnić aby taka kontrola została przeprowadzona? Gdzie można zgłosić takie zapotrzebowanie?

W odpowiedzi na powyższe pytania dotyczące kontroli obiektów przeprowadzanych przez inspektorów tutejszego Inspektoratu pragnę wskazać, iż w sygnalizowanej sprawie (istnienie zagrożeń w obiekcie budowlanym) podstawą takich czynności może być uzasadnione przypuszczenie organu nadzoru budowlanego, iż obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym. Przepis art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) stanowi, iż w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

  • może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, albo

  • jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

  • jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

  • powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Zgodnie z art. 81a ust. 1 Prawa budowlanego organy nadzoru budowlanego lub osoby działające z ich upoważnienia mają prawo wstępu do obiektu budowlanego w celu realizacji przyznanych im konkretnymi przepisami prawa kompetencji. Przykładem takiej kompetencji jest właśnie wydanie opisanej wyżej decyzji.

W jakiej formie?

Sygnalizowanie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektów budowlanych leżących na terenie Poznania należy kierować do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania w dowolnej formie. Przepis art. 63 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 z późn zm.) stanowi, iż podania (żądania, wyjaśnienia, odwołania, zażalenia) mogą być wnoszone pisemnie, telegraficznie lub za pomocą dalekopisu, telefaksu, poczty elektronicznej albo za pomocą formularza umieszczonego na stronie internetowej właściwego organu administracji publicznej, umożliwiającego wprowadzenie danych do systemu teleinformatycznego tego organu, a także ustnie do protokołu. Z uwagi na zasadę pisemności, wyrażoną w art. 10 §1 kpa wszelkie pisma kierowane do organu powinny mieć jednak formę pisemną.
W zgłoszeniu nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego, skutkującym wszczęciem postępowania przed PINB, należy zawrzeć możliwie wyczerpującą ilość informacji o sygnalizowanym problemie, tzn. na czym polega nieodpowiedni stan techniczny, określenie obiektu którego to dotyczy, wskazanie właściciela lub zarządcy tego obiektu itp. Każde podanie musi być ponadto opatrzone podpisem wnoszącego oraz jego danymi osobowymi (imię, nazwisko, adres, ewentualnie nr kontaktowy).

Czy zgłaszającym może być osoba fizyczna?

Podanie może wnieść każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawna (tzw. „ułomna” osoba prawna).

Czy taka kontrola jest odpłatna?

Kontrole przeprowadzane przez pracowników PINB są nieodpłatne, wykonywane są z urzędu w toku prowadzonych postępowań i w ramach kompetencji przysługujących organowi nadzoru budowlanego.

Opracował: Paweł Wilkosz

Podstawową kwestią pozwalającą rozwiązać problem wskazania podmiotu odpowiedzialnego za wykonanie remontu loggi jest ustalenie tytułu prawnego do zajmowanego lokalu mieszkalnego.

W odpowiedzi na powyższe pytanie dotyczące wskazania podmiotu właściwego do wykonania remontu loggi pragnę wskazać co następuje:

Podstawową kwestią pozwalającą rozwiązać problem wskazania podmiotu odpowiedzialnego za wykonanie remontu loggi jest ustalenie tytułu prawnego do zajmowanego lokalu mieszkalnego. Do rozważenia pozostają wyliczone poniżej tytuły prawne do lokalu:

a) najem, 
b) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, 
c) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Ad. (a)

W przypadku, gdy tytuł prawny do lokalu mieszkalnego wynika ze stosunku najmu, przysługują Pani uprawnienia najemcy szczegółowo wyliczone w art. 659 – 692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z póżn. zm.). Art. 662 § 1 kc stanowi, iż wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Paragraf drugi tego artykułu głosi, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Konkretyzację powyższego obowiązku najemcy zawiera art. 681 kc. Z jego treści wynika, że do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Na podstawie cytowanych wyżej przepisów należy dojść do przekonania, że remont loggi (naprawa jej konstrukcji, osuszenie, położenie nowych tynków zewnętrznych, zainstalowanie urządzeń odprowadzających wodę) nie może zostać potraktowany jako drobny nakład i powinien zostać wykonany przez wynajmującego na podstawie art. 662 § 1 kc. Natomiast roboty, które Pani juz wykonała polegające na malowaniu ścian obciążają Panią.

W powyższym stanie faktycznym należy ponadto upewnić się, czy rzeczywistym i jedynym źródłem zalewania Pani mieszkania jest zły stan techniczny loggi, czy też przyczyną taką jest zły stan stolarki okiennej. Zgodnie bowiem z przestawionymi powyżej argumentami takie roboty obciążają najemcę.

Uszczegółowienie ogólnych sformułowań kodeksu cywilnego poświęconych obowiązkom wynajmującego i najemcy zawiera art. 6a i 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 z późn. zm.) Artykuł 6b ust. 2 wskazanej ustawy wprowadza katalog zamknięty obowiązków obciążających najemcę. Do katalogu tego należą następujące roboty polegające na naprawie i konserwacji:

  1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
  2. okien i drzwi;
  3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
  5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
  6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
  7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
  8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
  9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
    1. malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
    2. malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
     

Wszystkie roboty, które nie należą do wyliczonego wyżej katalogu, nie mogą zostać uznane za drobne nakłady, o których mowa w art. 681 kc, wobec czego należy przyjąć, że są to naprawy obciążające wynajmującego.

Z kolei art. 6a ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. zawiera otwarty katalog obowiązków spoczywających na wynajmującym:

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

  1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
  2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
  3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
    1. napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,
    2. wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Wyliczenie to ma charakter jedynie przykładowy, w związku z czym gdy dany obowiązek nie obciąża najemcy (ponieważ nie został zawarty w art. 6b ust. 2 cytowanej ustawy) obciąża on wynajmującego. Ponieważ remont loggi (ani nawet innych części lokalu mieszkalnego pełniących podobne funkcje, jak tarasy czy balkony) nie został zawarty w powyższym katalogu uznać należy, że obowiązek ten spoczywa na wynajmującym.

Ad. (b) i (c)

Jeżeli tytułem prawnym do zajmowanego przez Panią lokalu mieszkalnego jest spółdzielcze lokatorskie bądź własnościowe prawo do lokalu, przysługujące Pani w związku z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej, to podstawowym aktem prawnym regulującym treść tych dwóch praw jest ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r., nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Powyższy akt prawny w sposób bardzo oszczędny normuje problematykę podmiotu odpowiedzialnego za wykonanie remontu w lokalach objętych przedstawionymi powyżej prawami. Art. 9 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przyznaje podmiotowi spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego uprawnienie do używania tego lokalu, z kolei przepisy poświęcone spółdzielczemu własnościowemu prawu do lokalu w ogóle nie regulują kwestii konkretnych uprawnień podmiotu takiego prawa. W związku z powyższym w celu uzyskania odpowiedzi na pytanie, kto jest odpowiedzialny za wykonanie remontu loggi należy zapoznać się z treścią umowy ustanawiającej oba rodzaje praw, bądź szczegółowo prześledzić postanowienia statutu spółdzielni mieszkaniowej. Zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. w sprawach nieuregulowanych w ustawie prawa i obowiązki członków spółdzielni określają postanowienia statutu.

Konkretne przepisy cytowanej ustawy problem remontów regulują w sposób fragmentaryczny:

art. 4 ust. 1 stanowi, iż członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu,

art. 61 ust. 4 głosi, iż jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.

Kwestią sporną i ostatecznie nierozstrzygniętą jest to, czy do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego można stosować przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Wprawdzie lokatorem w rozumieniu niniejszej ustawy jest nie tylko najemca, ale także osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, to przepisy art. 6a i 6b rozgraniczające kompetencje dotyczące należytego utrzymania lokalu i dokonywania w nim napraw posługuje się już tylko określeniem „wynajmujący” i „najemca”. Mając to na uwadze należy przyjąć, iż do podmiotu ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz do podmiotu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie stosuje się rozgraniczenia kompetencji zawartego w art. 6a i 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.

Opracował: Paweł Wilkosz

Używane przez firmę budowlaną walce z włączoną wibracją do zagęszczania gruntu w promieniu 30 – 50 m od zabudowań powodują uszkodzenia budynków. Czy dopuszczalna jest praca takich urządzeń w sąsiedztwie budynków mieszkalnych?

W odpowiedzi na powyższe pytania dotyczące uciążliwości wynikających z prowadzonych robót budowlanych na skrzyżowaniu ulic w Poznaniu pragnę poinformować, że powyższa problematyka uregulowana została przede wszystkim w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki z dnia 20 września 2001 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas eksploatacji maszyn i innych urządzeń technicznych do robót ziemnych, budowlanych i drogowych (Dz. U. z 2001 r., nr 118, poz. 1263).

Paragraf 3 ust. 1 powyższego rozporządzenia stanowi, iż podczas obsługi maszyn roboczych w szczególności w pobliżu budynków i budowli zapewnia się środki bezpieczeństwa przewidziane w dokumentacji techniczno – ruchowej, instrukcjach obsługi oraz w stanowiskowych instrukcjach bezpieczeństwa i higieny pracy. Podobną treść zawiera ponadto § 9 ust. 2 pkt 2 cytowanego rozporządzenia, który głosi, iż podczas zagęszczania gruntu urządzeniami wibracyjnymi mają być przestrzegane warunki bezpieczeństwa i higieny pracy, określone w dokumentacji techniczno – ruchowej i instrukcji obsługi, z kolei § 19 powyższego aktu prawnego stanowi, że urządzenia do zagęszczania gruntu, asfaltu, piasku i żwiru, w szczególności ubijaki, zagęszczarki ciężkie i ze spryskiwaczem, walce okołkowane, walce wibracyjne, używa się zgodnie z zasadami określonymi w instrukcjach obsługi każdego z tych urządzeń. Z uwagi na fakt, iż organ nadzoru budowlanego nie ma obowiązku zapoznawania się z treścią tych dokumentów, należy dojść do przekonania, iż w celu oceny czy wykonywane prace (zagęszczanie gruntu) wykonywane są w sposób prawidłowy należy zapoznać się z wskazanymi powyżej dokumentami (dokumentacja techniczno – ruchowa, instrukcja obsługi maszyn).

Zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Komunikacji oraz Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 10 lutego 1977 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy przy wykonywaniu robót drogowych i mostowych (Dz. U. z 1977 r., nr 7, poz. 30) zakład pracy (obecnie określenie to dotyczy pracodawcy) powinien opracować szczegółowe instrukcje techniczno – ruchowe, określające wymagania bezpieczeństwa i higieny pracy dla poszczególnych stanowisk, oraz przestrzegać stosowania tych instytucji. Wobec tego powinien Pan zgłosić się do przedsiębiorcy wykonującego roboty budowlane z prośbą o autorytatywną wypowiedź czy dysponuje on, zgodnie z obowiązkiem nałożonym rozporządzeniem z dnia 10 lutego 1977 r., wskazanymi wyżej dokumentami dotyczącymi prowadzenia tych prac oraz ustalić, czy roboty prowadzone przy użyciu tego typu maszyn wykonywane są zgodnie z warunkami, o których mowa w tych instrukcjach.

Kolejnym sposobem zwalczania uciążliwości mających swe źródło w remoncie drogi jest zawiadomienie o nich kierownika budowy. Zgodnie z art. 22 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz. 1116 z późn. zm.) do kierownika budowy należy obowiązek odpowiedniego zabezpieczenia terenu budowy, przez co należy rozumieć ponadto zabezpieczenie terenów przylegających do placu budowy przed negatywnym oddziaływaniem realizowanej inwestycji. Oprócz powyższego obowiązku, na kierowniku budowy spoczywa także konieczność sporządzenia lub zapewnienia sporządzenia planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (zwanym dalej planem bioz), o którym mowa w art. 21a ust. 1 Prawa budowlanego. W przypadku prowadzenia robót budowlanych polegających na remoncie dróg na ich skrzyżowaniu można mieć uzasadnione przypuszczenie, że została spełniona przesłanka określona w art.21a ust. 1a i 2 Prawa budowlanego obligująca do sporządzenia planu bioz.

Plan bioz odgrywa szczególnie ważną rolę przy ograniczaniu uciążliwości wynikających z prowadzonych robót budowlanych bowiem, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 4, 8 i 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (Dz. U. z 2003 r., nr 120, poz. 1126) jego postanowienia muszą zawierać m.in.:

  • - informacje dotyczące przewidywanych zagrożeń występujących podczas realizacji robót budowlanych, określające skalę i rodzaje zagrożeń oraz miejsce i czas ich wystąpienia (pkt 4);
  • - wskazanie środków technicznych i organizacyjnych, zapobiegających niebezpieczeństwom wynikającym z wykonywania robót budowlanych w strefach szczególnego zagrożenia zdrowia lub ich sąsiedztwie, w tym zapewniających bezpieczną i sprawną komunikację, umożliwiającą szybką ewakuację na wypadek pożaru, awarii i innych zagrożeń (pkt 8);
  • - wskazanie miejsca przechowywania dokumentacji budowy oraz dokumentów niezbędnych do prawidłowej eksploatacji maszyn i innych urządzeń technicznych (pkt 9).

Do zadań kierownika budowy na podstawie art. 22 ust. 3a Prawa budowlanego należy koordynowanie działań zapewniających przestrzeganie podczas wykonywania robót budowlanych zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia zawartych m.in. w planie bioz.

Mając na uwadze wszelkie wskazane wyżej argumenty w pierwszym rzędzie powinien Pan zgłosić się do kierownika budowy i przedstawić mu swoje spostrzeżenia co do nieodpowiedniego prowadzenia robót.

Na marginesie opisywanej przez Pana sprawy pragnę wskazać, że art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych 9dz. U. z 2007 r., nr 19, poz. 115 z późn. zm.) reguluje odległości jakie powinny być zachowane pomiędzy zewnętrzną krawędzią jezdni a obiektami budowlanymi przy drogach. Obrazuje to następująca tabela:

Lp.

Rodzaj drogi

W terenie zabudowym

Poza terenem zabudowym

1

Autostrada

30 m

50 m

2

Droga ekspresowa

20 m

40 m

3

Droga ogólnodostępna:

   
 

a) krajowa

10 m

25 m

 

b) wojewódzka, powiatowa

8 m

20 m

 

c) gminna

6 m

15 m

Opracował: Paweł Wilkosz

Czy konieczne jest zgłoszenie w PINB budowy następujących obiektów na działce budowlanej: płot z klinkieru z elementami metalowymi między słupkami, wysokość płotu poniżej 1,70m, płot od strony drogi prywatnej (droga jest odrębną działką objęta współwłasnością sąsiadów, droga ta pełni funkcję dojazdu do ich posesji), studnia chłonna do odprowadzania wody deszczowej, studnia głębinowa wiercona do podlewania ogrodu? 
Z jakim wyprzedzeniem należy dokonać zgłoszenia? Czy na ewentualną konieczność zgłoszenia budowy w.w. obiektów budowlanych ma wpływ okoliczność, że że na tej samej działce toczy się budowa domu jednorodzinnego?

 

W odpowiedzi na powyższe pytania dotyczące konieczności zgłaszania budowy płotu i studni pragnę wskazać, na podstawową kwestię, iż Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania nie jest organem właściwym do przyjmowania zgłoszeń dotyczących zamiaru wykonywania określonych robót budowlanych, ani do wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 82 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) organem właściwym do przyjmowania zgłoszeń i wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę jest Prezydent Miasta Poznania działający za pośrednictwem Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania. Oznacza to, że gdy będzie chciał Pan realizować określoną inwestycje budowlaną (np. budowę ogrodzenia) w pierwszym rzędzie należy zwrócić się do tego organu w celu dokonania zgłoszenia bądź uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Odpowiadając jednak na konkretne pytania należy wskazać, że zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 23 cytowanej ustawy budowa ogrodzenia nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, jednak na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego budowa ogrodzeń od strony ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20m wymaga zgłoszenia w Wydziale Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania. Podkreślić trzeba fakt, że owo zgłoszenie musi poprzedzać przystąpienie do wykonywania robot budowlanych. Jeżeli w konkretnym, przedstawionym przez Pana stanie faktycznym „droga prywatna” jest dostępna dla nieokreślonego kręgu użytkowników, to fakt, iż jest to odrębna działka objęta współwłasnością, nie odbiera tej drodze charakteru miejsca publicznego. Oznacza to, że aby wykonać ogrodzenie od strony tej drogi, niezależnie z czego to ogrodzenie będzie wykonane oraz niezależnie od jego wysokości, należy dokonać opisanego wyżej zgłoszenia. Dodatkowo istnieją także pewne ograniczenia co do samej konstrukcji i wykonania ogrodzenia. Otóż zgodnie z § 41 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., nr 75, poz. 690 z późn. zm.) ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt, a umieszczanie na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,80m ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła oraz innych podobnych wyrobów i materiałów jest zabronione.

Jeżeli chodzi o wykonanie studni to zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego wykonywanie ujęć wód śródlądowych powierzchniowych o wydajności poniżej 50m3/h oraz obudowy ujęć wód podziemnych wymaga zgłoszenia w Wydziale Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania. Podkreślenia wymaga fakt, że wybudowanie studni (w znaczeniu przedstawionym powyżej) uregulowane jest nie tylko przepisami prawa budowlanego. Materia ta uregulowana jest przede wszystkim przepisami ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (Dz. U. z 2005 r., nr 239, poz. 2019 z późn. zm.). Postanowienia tego aktu prawnego reglamentują różne formy korzystania z wód m.in. wprowadzając obowiązek uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Organem właściwym do wydawania powyższych pozwoleń jest, na podstawie art. 140 ust. 1 i 2 tej ustawy, starosta bądź marszałek województwa. W celu zasięgnięcia informacji o konkretnych wymaganiach, których spełnienie jest konieczne dla wybudowania studni należy skontaktować się z organem właściwym tj. starostą. Organ nadzoru budowlanego nie jest właściwy do wydawania pozwoleń wodnoprawnych, jeżeli oczywiście jest ono wymagane.

W odpowiedzi na ostatnie Pana pytanie informuję, że skoro wykonanie studni i ogrodzenia nie zostało zaliczone do jednej inwestycji i nie spełniono wszystkich opisanych wyżej warunków prowadzenia tych robót przy okazji uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę, to wykonanie ogrodzenia i studni trzeba uznać za nową inwestycję, której wykonanie nie jest najczęściej uzależnione od innych inwestycji prowadzonych na tej samej nieruchomości.

Opracował: Paweł Wilkosz

Jakie przepisy regulują umiejscowienie drewutni oraz garażu otwartego (wiata) na terenie posesji? W jakiej odległości od granicy działki obiekty takie mogą zostać zbudowane? Jaka jest ich maksymalna, przewidziana przepisami prawa budowlanego wysokość? 

W odpowiedzi na powyższe pytania dotyczące przepisów regulujących usytuowanie budynków na działce budowlanej pragnę wskazać, że przepisy te zawarte są przede wszystkim w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., nr 75, poz. 690 z późn. zm.), zwanym dalej rozporządzeniem o warunkach technicznych. Podstawowa regulacja poświęcona usytuowaniu budynków na działce budowlanej względem granicy z sąsiednią działką zawarta jest w § 11 - 13 cytowanego rozporządzenia. Ogólna reguła głosi, iż budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż: 4m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, 3m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Jeżeli chodzi o drewutnię, a więc budynek gospodarczy, to przepis § 12 ust. 7 cytowanego rozporządzenia zawiera regulację szczególną, zgodnie z którą budynek inwentarski oraz budynek gospodarczy ze ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi nie może być sytuowany w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego albo budynku użyteczności publicznej, dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę na sąsiedniej działce.

W przypadku miejsc postojowych, w tym wiaty garażowej rozumianej jako zadaszone miejsce postojowe, modyfikacja przedstawionej na wstępie reguły ogólnej zawarta jest w § 19 przywołanego rozporządzenia. Ustęp pierwszy tego paragrafu stanowi, iż odległość wydzielonych miejsc postojowych, w tym również zadaszonych, lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym, budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem hotelu, budynku opieki zdrowotnej, oświaty i wychowania, a także od placu zabaw i boiska dla dzieci i młodzieży, nie może być mniejsza niż:
1) 7 m - w przypadku 4 stanowisk włącznie,
2) 10 m - w przypadku 5 do 60 stanowisk włącznie,
3) 20 m - w przypadku większej liczby stanowisk.

Natomiast ustęp drugi cytowanego przepisu przewiduje, iż odległość wydzielonych miejsc postojowych lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1) 3 m - w przypadku 4 stanowisk włącznie,
2) 6 m - w przypadku 5-60 stanowisk włącznie,
3) 16 m - w przypadku większej liczby stanowisk.

Odpowiadając na pytanie dotyczące wymaganych prawem wysokości drewutni oraz garażu otwartego należy wskazać, iż jeżeli chodzi o wysokość drewutni, która miałaby zostać wzniesiona w oparciu o zgłoszenie dokonane w Wydziale Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) to obowiązujące przepisy prawne, w szczególności art. 29 ust. 1 pkt 2 pozwalają na wybudowanie wolnostojących parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Dalszego uszczegółowienia wymagań poświęconych wysokości budynków gospodarczych dokonuje § 97 ust. 1 rozporządzenia o warunkach technicznych, zgodnie z tym przepisem wysokość pomieszczenia technicznego i gospodarczego nie powinna być mniejsza niż 2m. Z kolei gdy chodzi o garaż otwarty, to na podstawie §102 rozporządzenia o warunkach technicznych obiekt taki musi posiadać wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,20m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2m.

Opracował: Paweł Wilkosz

Czy możliwe jest użytkowanie obiektu budowlanego w takcie trwających w jego części prac remontowych (prowadzonych bez konieczności uzyskania pozwolenia budowę lub dokonania zgłoszenia w trybie przewidzianym przez ustawę - Prawo budowlane)? 

W odpowiedzi na powyższe pytanie dotyczące użytkowania obiektu budowlanego w czasie trwających w jego części prac remontowych pragnę wskazać, że użytkowanie takiego obiektu w toku wykonywania w nim robót budowlanych niepodlegających administracyjnoprawnej reglamentacji określonej przepisami Prawa budowlanego nie jest uwarunkowane żadnymi szczególnymi przepisami należącymi do właściwości organu nadzoru budowlanego. W takim wypadku, przy braku szczególnej regulacji prawnobudowlanej dotyczącej użytkowania obiektu podczas jego remontu, znajduje zastosowanie regulacja ogólna wyrażona w art. 5 ust. 1 i 2 w zw. z art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). Przepis ten stanowi, iż obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z następującymi wymaganiami:

  1. spełnienie wymagań podstawowych dotyczących:
    1. bezpieczeństwa konstrukcji
    2. bezpieczeństwa pożarowego
    3. bezpieczeństwa użytkowania,
    4. odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,
    5. ochrony przed hałasem i drganiami,
    6. oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród;
  2. warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie:
    1. zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników,
    2. usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów;
  3. możliwość utrzymania właściwego stanu technicznego;
  4. niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich;
  5. warunki bezpieczeństwa i higieny pracy;
  6. ochronę ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej;
  7. ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską;

Powołane wyżej wymagania nie uchybiają ponadto obowiązkom spełnienia także innych wymogów dotyczących użytkowania budynków wynikających m.in. z bezpieczeństwa i higieny pracy, ochrony przeciwpożarowej, które nie znajdują się już w kompetencji organu nadzoru budowlanego. Podkreślenia wymaga także fakt, iż korzystanie z budynku podczas jego remontu powinno odbywać się z uwzględnieniem zasad doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku.

Inwestycja polegająca na przekształceniu piwnicy na lokal mieszkalny jest zmianą sposobu użytkowania części obiektu budowlanego - budynku wielorodzinnego, w rozumieniu art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).

Dokonanie takiej zmiany musi zostać poprzedzone dokonaniem jej zgłoszenia w Wydziale Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania. Zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego w zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania części obiektu budowlanego, której ta zmiana dotyczy oraz dołączyć:

  1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
  2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
  3. złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  4. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  5. ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
  6. w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.
 
Opracował: Paweł Wilkosz

Wymiana małego okna na duże jest przebudową, w świetle definicji tego pojęcia, zawartej w art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego.

Inwestycja taka wymaga na podstawie art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Opracował: Paweł Wilkosz

Zgodnie z art. 47 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.), w przypadku braku porozumienia pomiędzy właścicielami sąsiadujących nieruchomości co do kwestii dostępu na teren sąsiedniej nieruchomości, należy wystąpić do Prezydenta Miasta Poznania, działającego poprzez Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania, z wnioskiem o uzyskanie dostępu do sąsiedniej nieruchomości, w celu zrealizowania niezbędnych robót budowlanych. Zgodnie z wskazanym wyżej przepisem Prezydent Miasta Poznania rozstrzygnie w drodze decyzji, w terminie 14 dni od dnia złożenia powyższego wniosku, o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, określi granice ingerencji w cudzą własność, a także ustali sposób korzystania z tej nieruchomości.


Opracował: Paweł Wilkosz

Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) remont obiektu budowlanego niebędącego zabytkiem, rozumiany jako wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych, polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji (dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym), wymaga zgłoszenia we właściwym organie administracji architektoniczno - budowlanej, którym w przypadku Miasta Poznań jest Prezydent Miasta Poznania, działający poprzez Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania. W tym przypadku nie zachodzi konieczność uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.


Opracował: Paweł Wilkosz

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W  skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami.

W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne czy dach. Do nieruchomości wspólnej mogą także należeć takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak integralnego charakteru, a które ustawa o własności lokali określa jako pomieszczenia przynależne (art. 2 ust. 4 tej ustawy), zaliczając do nich przykładowo piwnice, strych, komórkę, garaż. Nie ulega przy tym wątpliwości, że tego typu pomieszczenia ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, choć nie mają charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania.

O tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje zakres prawa własności, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu poprzez fakt określenia udziałów, wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym co jest, a co nie jest nieruchomością wspólną. 
Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. Balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.
Należy jednakże zauważyć, iż balkony mogą zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. W tym drugim wypadku, w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obciąża właściciela lokalu


Opracował: Paweł Wilkosz

 
 
Ten urząd uczestniczy w projekcie "Procedury bez barier”
realizowanym przez Kancelarię Prezesa Rady Ministrów
procedury bez barier
Projekt współfinansowany przez Unię Europejską ze środków Europejskiego Funduszu Społecznego
(Program Operacyjny Wiedza Edukacja Rozwój, Oś Priorytetowa II. Efektywne polityki publiczne dla rynku pracy, gospodarki i edukacji, Działanie 2.16. Usprawnienie procesu stanowienia prawa).