Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego (budynek, budowla, obiekt małej architektury) ma obowiązek utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. To również właściciel lub reprezentujący go zarządca odpowiada za użytkowanie obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska. Należy w tym miejscu dodać, że właściwe utrzymanie obiektu budowlanego jest warunkiem jego bezpiecznego użytkowania!
Kluczem do skutecznego wywiązywania się z wymienionych wyżej obowiązków, a tym samym do zapewnienia bezpieczeństwa użytkownikom obiektu budowlanego, jest przeprowadzanie okresowych (głównie rocznych i pięcioletnich) kontroli stanu technicznego elementów tworzących obiekt budowlany. Takie kontrole mogą przeprowadzać jedynie osoby posiadające odpowiednie, do zakresu wykonywanych czynności kontrolnych, uprawnienia budowlane oraz legitymujące się przynależnością do właściwej izby samorządu zawodowego.
Inspektorzy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania, w ramach kontroli o charakterze prewencyjnym, sprawdzają czy właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych prawidłowo wywiązują się ze swoich ustawowych obowiązków. Przedmiotem naszych kontroli są przede wszystkim budynki mieszkalne, obiekty użyteczności publicznej oraz budynki zamieszkania zbiorowego. Oto katalog najczęściej stwierdzanych tam nieprawidłowości:
- W zakresie utrzymania budynków mieszkalnych jednorodzinnych:
- częste nieprzeprowadzanie kontroli okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia, a takżeinstalacji elektrycznej i piorunochronnej,
- błędne przekonanie, niestety także wśród osób posiadających uprawnienia budowlane, o braku konieczności sporządzania protokołów z kontroli przeprowadzanych co najmniej raz na 5 lat,
- traktowanie protokołów z czyszczenia kominów, jako protokołów z okresowych, corocznych kontroli przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Przedstawianie ich inspektorom PINB jako spełniające wymogi ustawy Prawo budowlane.
- Przedkładanie inspektorom PINB protokołów serwisowych pieców gazowych, zamiast protokołów z kontroli okresowej, przeprowadzanej co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych.
- Nie przeprowadzanie kontroli w zakresie bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego. Takie kontrole właściciele lub zarządcy powinni przeprowadzać (zlecać osobom z uprawnieniami budowlanymi) każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Konsekwencją nie zlecania takich kontroli (osobom posiadającym uprawnienia budowlane w odpowiednich specjalnościach!) jest nie tylko nieposiadanie przez właścicieli lub zarządców protokołu bezpiecznego użytkowania obiektu, wymaganego po wystąpieniu uszkodzeń lub zagrożeń, ale przede wszystkim wiedzy na temat aktualnego stanu technicznego obiektu.
- Sporządzanie protokołów bezpiecznego użytkowania obiektów budowlanych dopiero po interwencji i na wyraźne wezwanie inspektorów PINB dla Miasta Poznania.
- Nierzetelne przeprowadzanie okresowych kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych przez osoby posiadające uprawnienia budowlane. Uwagi inspektorów PINB dotyczą przede wszystkim nagminnego niesprawdzania wykonania zaleceń określonych w protokołach z poprzednich kontroli. W zaleceniach zawartych w protokole osoba przeprowadzająca kontrolę i stwierdzająca nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu powinna także określić czynności mające na celu ich usunięcie oraz termin ich wykonania. Kolejna kontrola powinna obejmować sprawdzenie czy właściciel lub zarządca zalecenia te wykonał.
- Właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych, pomimo posiadania książek obiektu budowlanego, bardzo często prowadzą je niezgodnie z obowiązującymi przepisami. W szczególności polega to na braku technicznej charakterystyki obiektu i jego otoczenia oraz na niedokumentowaniu wszystkich, wykonywanych w obiekcie, przeglądów i robót budowlanych.
- W odniesieniu do obiektów wielkopowierzchniowych (budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 lub budowle o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2) osoby przeprowadzające, dwukrotnie w ciągu roku, kontrole stanu technicznego takich obiektów bardzo często nie wywiązują się z ustawowego obowiązku – bezzwłocznego (na piśmie) zawiadamiania Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania o dokonaniu takiej kontroli.
- Wyniki kontroli przeprowadzanych przez inspektorów PINB dla Miasta Poznania wskazują na powtarzalność nieprawidłowości w stanie technicznym obiektów budowlanych. Mankamenty te mają bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo zarówno użytkowników budynków, jak i osób poruszających się w ich sąsiedztwie. Do najczęściej stwierdzanych usterek należą: spękania i odparzenia tynków, korozja i zły stan techniczny rynien, rur spustowych i obróbek blacharskich, ubytki elementów pokrycia dachów, zawilgocenia ścian zewnętrznych, zły stan techniczny stolarki okiennej i drzwiowej, luźne elementy instalacji elektrycznej (wewnętrznej i zewnętrznej oświetleniowej), odparzenia tynków wewnętrznych oraz zacieki na sufitach i ścianach klatek schodowych, a także ubytki tralek w balustradach.
Paweł Łukaszewski
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania
Poznań, 16 marca 2023 roku
