W 2021 roku inspektorzy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania skontrolowali sposób wywiązywania się przez właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych z obowiązku właściwego utrzymania 20 wielkopowierzchniowych budynków. W 2022 roku kontrolom poddano 30 takich obiektów, natomiast w roku 2023 skontrolowano w Poznaniu 40 budynków wielkopowierzchniowych.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku na terenie miasta Poznania znajdowało się 760 obiektów wielkopowierzchniowych. Należy w tym miejscu wyjaśnić, że obiekty wielkopowierzchniowe, to zarówno budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2, jak i inne obiekty budowlane (budowle, na przykład wiaty) o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2.
Zgodnie z ustawą Prawo budowlane obiekty wielkopowierzchniowe podlegają kontrolom stanu technicznego – co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.
Zakres dwukrotnych, w ciągu roku, kontroli obejmuje sprawdzenie:
- elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe warunki atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas
użytkowania obiektu, - instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Osoba, z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, dokonująca (na zlecenie właściciela lub zarządcy obiektu) kontroli obiektu wielkopowierzchniowego jest zobowiązana do pisemnego i bezzwłocznego, po jej przeprowadzeniu, zawiadomienia o swych ustaleniach i wnioskach powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego ma natomiast obowiązek, aby, w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.
Od momentu wejścia w życie szczegółowych przepisów dotyczących kontroli obiektów wielkopowierzchniowych, a więc od 2007 roku, nie ograniczamy się w Inspektoracie do prowadzenia rejestru takich obiektów i do analizy treści przesyłanych nam zawiadomień o wynikach kontroli. Oprócz monitorowania treści zawiadomień, jakie otrzymujemy od osób wykonujących przeglądy stanu technicznego, każdego roku inspektorzy poznańskiego nadzoru budowlanego przeprowadzają prewencyjne kontrole tego rodzaju obiektów.
Tak było również w roku ubiegłym, kiedy to inspektorzy poznańskiego nadzoru budowlanego skontrolowali zarówno sposób wywiązywania się przez właścicieli lub zarządców obiektów wielkopowierzchniowych ze swych ustawowych obowiązków, jak i przyjrzeli się stanowi technicznemu tego rodzaju obiektów.
W 2023 roku przeprowadzono 40 kontroli sposobu utrzymania i stanu technicznego obiektów wielkopowierzchniowych. To o 10 kontroli więcej, niż w roku 2022. Ubiegłoroczne kontrole obejmowały przede wszystkim budynki produkcyjne i magazynowe. Oprócz tej kategorii obiektów kontrolom poddano obiekty użyteczności publicznej, w tym szkoły i pawilony handlowe, a także jeden budynek zamieszkania zbiorowego (hotel) oraz jeden budynek mieszkalny wielorodzinny.
Najliczniejszą grupę skontrolowanych obiektów stanowiły budynki zakładów H. CEGIELSKI – POZNAŃ S.A. usytuowanych przy ulicy 28 Czerwca 1956 roku w Poznaniu. Inspektorzy PINB dla Miasta Poznania sprawdzili sposób utrzymania i stan techniczny 19 budynków należących do tych zakładów. Na uwagę zasługuje fakt, że tylko w jednym przypadku stwierdzono nieprawidłowości w stanie technicznym, polegające na:
- ubytkach tynków na ścianach zewnętrznych,
- odparzeniach farby na elewacjach,
- spękaniach ścian w miejscach występowania spoin.
W przypadku pozostałych 21 skontrolowanych obiektów wielkopowierzchniowych w odniesieniu do siedmiu budynków sformułowano zalecenia pokontrolne, a nieprawidłowości w stanie technicznym polegały przede wszystkim na:
- spękaniach ścian i posadzek,
- ubytkach w pokryciu dachowym,
- ubytkach tynku na elewacjach oraz płytach balkonowych,
- zaciekach i zawilgoceniach,
- odparzeniach farby na elewacjach.
W odniesieniu do budynków, w których stwierdzono nieprawidłowości zalecono ich niezwłoczną naprawę. Część napraw już wykonano, część zostanie wykonana zgodnie z harmonogramami opracowanymi przez zarządców. W przypadkach spękania ścian zalecono stały ich monitoring i jak najszybsze podjęcie działań naprawczych.
Obiekty wielkopowierzchniowe wymagają szczególnej uwagi! Dlaczego?
Po pierwsze, dlatego, że obiekty o bardzo dużych powierzchniach zabudowy lub połaci dachu w sposób szczególny są narażone na szkodliwe wpływy warunków atmosferycznych. Mam tu na myśli nadmierne obciążenie konstrukcji dachu śniegiem lub silnym wiatrem, a jak pokazuje przykład z Poznania (zawalenie części dachu nad salą gimnastyczną jednej ze szkół) nawet nawalny deszcz w połączeniu z niesprawnym systemem odprowadzania wód deszczowych – mogą doprowadzić do katastrofy budowlanej i zagrożenia bezpieczeństwa dla ludzi i mienia.
Po drugie, dlatego, że wiele obiektów wielkopowierzchniowych to obiekty użyteczności publicznej, z których korzysta ogromna liczba użytkowników (np. szkoły, urzędy, banki, centra handlowe, obiekty sportowe). W przypadku awarii lub katastrofy budowlanej skutki zniszczeń byłyby niewątpliwie tragiczne.
Świadomość konsekwencji wynikających z niedopełnienia obowiązków przez właścicieli lub zarządców obiektów wielkopowierzchniowych jest dodatkowym bodźcem, aby tego rodzaju obiektom bacznie się przyglądać. Z całą pewnością także w IV kwartale bieżącego roku inspektorzy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania przystąpią do kontroli kolejnej grupy obiektów wielkopowierzchniowych.
Paweł Łukaszewski
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania
Poznań, 19 lutego 2024 roku