Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania

Herb Poznan

FAQs - Remont loggi

Podstawową kwestią pozwalającą rozwiązać problem wskazania podmiotu odpowiedzialnego za wykonanie remontu loggi jest ustalenie tytułu prawnego do zajmowanego lokalu mieszkalnego.

W odpowiedzi na powyższe pytanie dotyczące wskazania podmiotu właściwego do wykonania remontu loggi pragnę wskazać co następuje:

Podstawową kwestią pozwalającą rozwiązać problem wskazania podmiotu odpowiedzialnego za wykonanie remontu loggi jest ustalenie tytułu prawnego do zajmowanego lokalu mieszkalnego. Do rozważenia pozostają wyliczone poniżej tytuły prawne do lokalu:

a) najem, 
b) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, 
c) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Ad. (a)

W przypadku, gdy tytuł prawny do lokalu mieszkalnego wynika ze stosunku najmu, przysługują Pani uprawnienia najemcy szczegółowo wyliczone w art. 659 – 692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z póżn. zm.). Art. 662 § 1 kc stanowi, iż wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Paragraf drugi tego artykułu głosi, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Konkretyzację powyższego obowiązku najemcy zawiera art. 681 kc. Z jego treści wynika, że do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Na podstawie cytowanych wyżej przepisów należy dojść do przekonania, że remont loggi (naprawa jej konstrukcji, osuszenie, położenie nowych tynków zewnętrznych, zainstalowanie urządzeń odprowadzających wodę) nie może zostać potraktowany jako drobny nakład i powinien zostać wykonany przez wynajmującego na podstawie art. 662 § 1 kc. Natomiast roboty, które Pani juz wykonała polegające na malowaniu ścian obciążają Panią.

W powyższym stanie faktycznym należy ponadto upewnić się, czy rzeczywistym i jedynym źródłem zalewania Pani mieszkania jest zły stan techniczny loggi, czy też przyczyną taką jest zły stan stolarki okiennej. Zgodnie bowiem z przestawionymi powyżej argumentami takie roboty obciążają najemcę.

Uszczegółowienie ogólnych sformułowań kodeksu cywilnego poświęconych obowiązkom wynajmującego i najemcy zawiera art. 6a i 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 z późn. zm.) Artykuł 6b ust. 2 wskazanej ustawy wprowadza katalog zamknięty obowiązków obciążających najemcę. Do katalogu tego należą następujące roboty polegające na naprawie i konserwacji:

  1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
  2. okien i drzwi;
  3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
  5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
  6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
  7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
  8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
  9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
    1. malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
    2. malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
     

Wszystkie roboty, które nie należą do wyliczonego wyżej katalogu, nie mogą zostać uznane za drobne nakłady, o których mowa w art. 681 kc, wobec czego należy przyjąć, że są to naprawy obciążające wynajmującego.

Z kolei art. 6a ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. zawiera otwarty katalog obowiązków spoczywających na wynajmującym:

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

  1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
  2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
  3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
    1. napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,
    2. wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Wyliczenie to ma charakter jedynie przykładowy, w związku z czym gdy dany obowiązek nie obciąża najemcy (ponieważ nie został zawarty w art. 6b ust. 2 cytowanej ustawy) obciąża on wynajmującego. Ponieważ remont loggi (ani nawet innych części lokalu mieszkalnego pełniących podobne funkcje, jak tarasy czy balkony) nie został zawarty w powyższym katalogu uznać należy, że obowiązek ten spoczywa na wynajmującym.

Ad. (b) i (c)

Jeżeli tytułem prawnym do zajmowanego przez Panią lokalu mieszkalnego jest spółdzielcze lokatorskie bądź własnościowe prawo do lokalu, przysługujące Pani w związku z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej, to podstawowym aktem prawnym regulującym treść tych dwóch praw jest ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r., nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Powyższy akt prawny w sposób bardzo oszczędny normuje problematykę podmiotu odpowiedzialnego za wykonanie remontu w lokalach objętych przedstawionymi powyżej prawami. Art. 9 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przyznaje podmiotowi spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego uprawnienie do używania tego lokalu, z kolei przepisy poświęcone spółdzielczemu własnościowemu prawu do lokalu w ogóle nie regulują kwestii konkretnych uprawnień podmiotu takiego prawa. W związku z powyższym w celu uzyskania odpowiedzi na pytanie, kto jest odpowiedzialny za wykonanie remontu loggi należy zapoznać się z treścią umowy ustanawiającej oba rodzaje praw, bądź szczegółowo prześledzić postanowienia statutu spółdzielni mieszkaniowej. Zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. w sprawach nieuregulowanych w ustawie prawa i obowiązki członków spółdzielni określają postanowienia statutu.

Konkretne przepisy cytowanej ustawy problem remontów regulują w sposób fragmentaryczny:

art. 4 ust. 1 stanowi, iż członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu,

art. 61 ust. 4 głosi, iż jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.

Kwestią sporną i ostatecznie nierozstrzygniętą jest to, czy do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego można stosować przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Wprawdzie lokatorem w rozumieniu niniejszej ustawy jest nie tylko najemca, ale także osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, to przepisy art. 6a i 6b rozgraniczające kompetencje dotyczące należytego utrzymania lokalu i dokonywania w nim napraw posługuje się już tylko określeniem „wynajmujący” i „najemca”. Mając to na uwadze należy przyjąć, iż do podmiotu ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz do podmiotu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie stosuje się rozgraniczenia kompetencji zawartego w art. 6a i 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.

Opracował: Paweł Wilkosz

 
 
Ten urząd uczestniczy w projekcie "Procedury bez barier”
realizowanym przez Kancelarię Prezesa Rady Ministrów
procedury bez barier
Projekt współfinansowany przez Unię Europejską ze środków Europejskiego Funduszu Społecznego
(Program Operacyjny Wiedza Edukacja Rozwój, Oś Priorytetowa II. Efektywne polityki publiczne dla rynku pracy, gospodarki i edukacji, Działanie 2.16. Usprawnienie procesu stanowienia prawa).