Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania

Herb Poznan

FAQs - Kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego

Jak zapewnić dostęp do wszystkich lokali mieszkalnych w celu dokonania obowiązkowych kontroli okresowych obiektów budowlanych?

W odpowiedzi na powyższe pytanie dotyczące zapewnienia skutecznego wykonania obowiązku poddawania obiektów budowlanych okresowym kontrolom, o których mowa w art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) pragnę wskazać, iż w zależności od rodzaju uprawnień przysługujących poszczególnym osobom do zajmowanych przez nich lokali zastosowanie znajduje:

a) ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - - w sytuacji gdy korzystanie z lokalu mieszkalnego wynika z własności tego lokalu,

b) ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z2005 r., nr 31, poz. 266 z późn. zm.) - w sytuacji gdy korzystanie z lokalu, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, wynika z innego tytułu prawnego niż prawo własności, w szczególności z umowy najmu.

ad.(a)

W sytuacji gdy podmiot zajmujący lokal jest równocześnie jego właścicielem, obowiązek zawarty w art. 62 Prawa budowlanego, ograniczający się do odrębnej własności jego lokalu lub innej części budynku spoczywa bezpośrednio na tym podmiocie. Oznacza to, iż właściciel lokalu narażony jest na wszelkie dolegliwości związane ze z uchybieniem temu obowiązkowi, które są określone przede wszystkim w art. 91a i 93 Prawa budowlanego. Na tej podstawie z własnej inicjatywy i z poczucia praworządności oraz w celu uchylenia się od ewentualnych sankcji każdy właściciel lokalu lub innej części budynku powinien zadbać o wykonanie obciążającego go ex legeobowiązku.

Jeżeli chodzi o praktyczne wskazówki służące zapewnieniu dostępu do poszczególnych lokali to zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Wykładnia celowościowa powyższego przepisu dokonana w kontekście brzmienia art. 13 ust. 1 powyższej ustawy nakładającej na właściciela obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie, skłania do jednoznacznych wniosków, że właściciel na podstawie art. 13. ust. 1 zobowiązany jest udostępnić lokal także w zakresie wykonywania wymaganych przepisami prawa czynności kontrolnych i przeglądowych, o których mowa m.in. w art. 62 Prawa budowlanego.

W przypadku gdy i w tej sytuacji dostęp do lokalu okaże się niemożliwy wspólnota mieszkaniowa powinna rozważyć zasadność podjęcia stosownych uchwał stwierdzających wykraczanie właściciela przeciwko porządkowi domowemu i zastosować sankcje, takie jak określone np. w art. 16 ustawy o własności lokali. Alternatywną drogą jest także wytoczenie powództwa cywilnego przeciwko właścicielowi o zapewnienie dostępu do lokalu i uzyskanie wyroku sądowego o żądanej treści. Wspólnota mieszkaniowa jest tzw. „ułomną" osobą prawną, a więc jednostką organizacyjną, o której mowa wart. 331§1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z1964 r., nr 16, poz. 93 z późn. zm.) i w sprawach dotyczących nieruchomości może pozywać i być pozywana.

ad.(b)

Jeżeli dostępu do lokalu odmawia najemca, to działanie takie niezgodne jest z art. 6b ust. 1ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r., w zakresie w jakim narusza uregulowany tam obowiązek utrzymania i używania lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno - sanitarnym i może spotkać się z uznaniem tego działania za nienależyte wykonywanie stosunku najmu, w rozumieniu art. 471 i nast. kc. Należy także zwrócić uwagę na treść art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów.Powołany przepis pozwala we wskazanych tam przypadkach uzyskać dostęp do lokalu także wbrew woli lokatora. Przepis stanowi,iż w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:

1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;

2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

W sytuacji gdy mimo powyższego lokator uchyla się od zapewnienia dostępu do lokalu należy, podobnie jak to opisano w pkt a niniejszego pisma, wszcząć postępowanie cywilne w celu uzyskania wyroku o odpowiedniej treści.

Należy ponadto wskazać na najprostszy sposób zapewniania dostępu do lokalu polegający na przekonaniu lokatorów i właścicieli, iż dalszy opór jest niezasadny, bezprawny i wywołać może przedstawione w treści pisma dolegliwości i koszty.

Opracował: Paweł Wilkosz

Jak zainicjować kontrolę (stanu technicznego obiektu budowlanego) przeprowadzoną przez inspektorów PINB?

Jakie warunki należy spełnić aby taka kontrola została przeprowadzona? Gdzie można zgłosić takie zapotrzebowanie?

W odpowiedzi na powyższe pytania dotyczące kontroli obiektów przeprowadzanych przez inspektorów tutejszego Inspektoratu pragnę wskazać, iż w sygnalizowanej sprawie (istnienie zagrożeń w obiekcie budowlanym) podstawą takich czynności może być uzasadnione przypuszczenie organu nadzoru budowlanego, iż obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym. Przepis art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) stanowi, iż w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

  • może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, albo

  • jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

  • jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

  • powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Zgodnie z art. 81a ust. 1 Prawa budowlanego organy nadzoru budowlanego lub osoby działające z ich upoważnienia mają prawo wstępu do obiektu budowlanego w celu realizacji przyznanych im konkretnymi przepisami prawa kompetencji. Przykładem takiej kompetencji jest właśnie wydanie opisanej wyżej decyzji.

W jakiej formie?

Sygnalizowanie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektów budowlanych leżących na terenie Poznania należy kierować do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania w dowolnej formie. Przepis art. 63 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 z późn zm.) stanowi, iż podania (żądania, wyjaśnienia, odwołania, zażalenia) mogą być wnoszone pisemnie, telegraficznie lub za pomocą dalekopisu, telefaksu, poczty elektronicznej albo za pomocą formularza umieszczonego na stronie internetowej właściwego organu administracji publicznej, umożliwiającego wprowadzenie danych do systemu teleinformatycznego tego organu, a także ustnie do protokołu. Z uwagi na zasadę pisemności, wyrażoną w art. 10 §1 kpa wszelkie pisma kierowane do organu powinny mieć jednak formę pisemną.
W zgłoszeniu nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego, skutkującym wszczęciem postępowania przed PINB, należy zawrzeć możliwie wyczerpującą ilość informacji o sygnalizowanym problemie, tzn. na czym polega nieodpowiedni stan techniczny, określenie obiektu którego to dotyczy, wskazanie właściciela lub zarządcy tego obiektu itp. Każde podanie musi być ponadto opatrzone podpisem wnoszącego oraz jego danymi osobowymi (imię, nazwisko, adres, ewentualnie nr kontaktowy).

Czy zgłaszającym może być osoba fizyczna?

Podanie może wnieść każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawna (tzw. „ułomna” osoba prawna).

Czy taka kontrola jest odpłatna?

Kontrole przeprowadzane przez pracowników PINB są nieodpłatne, wykonywane są z urzędu w toku prowadzonych postępowań i w ramach kompetencji przysługujących organowi nadzoru budowlanego.

Opracował: Paweł Wilkosz
 
 
Ten urząd uczestniczy w projekcie "Procedury bez barier”
realizowanym przez Kancelarię Prezesa Rady Ministrów
procedury bez barier
Projekt współfinansowany przez Unię Europejską ze środków Europejskiego Funduszu Społecznego
(Program Operacyjny Wiedza Edukacja Rozwój, Oś Priorytetowa II. Efektywne polityki publiczne dla rynku pracy, gospodarki i edukacji, Działanie 2.16. Usprawnienie procesu stanowienia prawa).