Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania

Herb Poznan

Co powinien wiedzieć inwestor

Narasta zjawisko samowolnych zmian sposobu użytkowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych na obiekty zamieszkania zbiorowego

Zjawisko samowolnych zmian sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części z funkcji określonych w pozwoleniu na budowę na inne funkcje, bez uzyskania zgody właściwych organów administracji publicznej (obecnie organów administracji architektoniczno-budowlanej, czyli starosty, prezydenta miasta na prawach powiatu i wojewody) występuje od zawsze. Jednak od momentu kiedy w sposób lawinowy wzrosło zapotrzebowanie na lokale mieszkalne dla osób przybywających do naszego kraju w celach zarobkowych – zjawisko to uległo ogromnemu nasileniu. Dotyczy to również Poznania.

Do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania trafia w ostatnich latach coraz więcej sygnałów o znacznym „dogęszczaniu” lokatorami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub pojedynczych mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Takie sytuacje spotykają się z uzasadnionym sprzeciwem lokatorów sąsiednich mieszkań lub budynków, którzy skarżą się na generowanie, przez „nadmiarowych” lokatorów, ogromnych uciążliwości, polegających między innymi na wzmożonym ruchu samochodów, hałasie, pogorszeniu warunków sanitarnych, czy wręcz na naruszaniu miru domowego.

Aktualnie prowadzimy w Inspektoracie 69 postępowań administracyjnych dotyczących samowolnych zmian sposobu użytkowania lokali mieszkalnych, zarówno w budynkach jednorodzinnych, jak i wielorodzinnych – na funkcję zamieszkania zbiorowego. Wiele z tych postępowań z pewnością zakończy się decyzjami nakazującymi przywrócenie pierwotnego, zgodnego z prawem, sposobu użytkowania budynków lub ich części.

Z powodu dużej skali tego zjawiska postanowiłem przedstawić zasady, które powinni respektować inwestorzy podczas dokonywania zmian w sposobie użytkowania obiektów budowlanych, w szczególności budynków lub lokali o funkcji mieszkalnej.

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego: zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części to:

  • podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, czy też warunki dotyczące ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
  • podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska…

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W takim zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Do zgłoszenia należy też dołączyć:

  1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której inwestor zamierza dokonać zmiany jego dotychczasowego sposobu użytkowania;
  2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby należy również określić i dołączyć charakterystykę technologiczną;
  3. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  4. zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego (tam gdzie usytuowany jest przekształcany obiekt) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  5. w przypadku zmiany sposobu użytkowania, która będzie zmieniała warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony srodowisksa bądź wielkość lub układ obciąźeń – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;
  6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach lub kopie tych pozwoleń oraz uzgodnień i opinii.

W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej       na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego – do zgłoszenia należy obligatoryjnie dołączyć ekspertyzę, opracowaną przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części związana jest z koniecznością wykonania robót budowlanych:

  1. objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, to rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w formie decyzji o pozwoleniu na budowę;
  2. objętych obowiązkiem dokonania zgłoszenia, to rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w formie zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych.

W przypadku stwierdzenia samowolnej zmiany sposobu użytkowania, to znaczy takiej, której dokonano bez zgłoszenia, odpowiedni organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia:

  1. wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
  2. nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie, dokumentów, w takim samym zakresie, jaki jest wymagany, aby w sposób legalny dokonać zmiany sposobu użytkowania.

Po upływie wyznaczonego terminu lub na wniosek zobowiązanego, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku (chodzi o przedłożenie dokumentów) i w przypadku stwierdzenia jego wykonania, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. W przypadku niewykonania w terminie nałożonego obowiązku albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.     

W związku z tym, że przepisy dotyczące zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego znajdują się w rozdziale Prawa budowlanego, który dotyczy utrzymania obiektów budowlanych, to obowiązki wynikające z wydawanych na ich podstawie decyzji i postanowień kierowane są do właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych. Jak bowiem wynika z przepisów Prawa budowlanego, to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest odpowiedzialny za jego prawidłowe utrzymanie i użytkowanie.

Przejdźmy zatem do omówienia kwestii dotyczących samowolnych zmian sposobu użytkowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a więc obiektów gdzie zjawisko to jest dość częste. Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawarta jest oczywiście w ustawie Prawo budowlane. Wynika z niej, że pod pojęciem budynku mieszkalnego jednorodzinnego należy rozumieć: „budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku". Z kolei, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, pod pojęciem lokalu mieszkalnego (mieszkania) należy rozumieć: „zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego”.

Użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, polegające na wynajmowaniu poszczególnych jego części, na okres krótkotrwały, osobom nie będącym jego stałymi mieszkańcami, powoduje, że taki obiekt traci charakter budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w rozumieniu wskazanych wyżej przepisów. Zmienna liczba osób korzystających z budynku, a także fakt, że poszczególne jego części są wynajmowane na okres krótkotrwały różnym osobom powoduje bowiem, że osoby te nie tworzą jednego albo dwóch gospodarstw domowych.

Budynek taki nadal zachowuje jednak funkcję mieszkalną, przy czym funkcja ta realizowana jest  w sposób właściwy dla budynków zamieszkania zbiorowego, o których jest mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z przepisem zawartym w tym rozporządzeniu, pod pojęciem budynku zamieszkania zbiorowego należy rozumieć: budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny”.

Przeznaczenie budynku mieszkalnego do zamieszkania zbiorowego powoduje konieczność spełnienia w tym budynku odmiennych, niż w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wymagań, które określone są w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wymagania te dotyczą dostępu dla osób niepełnosprawnych, wymagań higieniczno-sanitarnych, a przede wszystkim wymagań przeciwpożarowych. W odróżnieniu od budynku mieszkalnego jednorodzinnego, kwalifikowanego w wymienionym wyżej rozporządzeniu do kategorii zagrożenia ludzi ZL IV, budynki zamieszkania zbiorowego kwalifikowane są do kategorii zagrożenia ludzi ZL I, ZL II lub ZLV. Powyższa okoliczność ma wpływ na wymagania w zakresie klasy odporności pożarowej budynku i dalej na wymaganą klasę odporności ogniowej jego elementów.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że na etapie kwalifikowania konkretnego przedsięwzięcia, jako zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego – nie podlega ocenie, czy nowy sposób użytkowania jest zgodny z przepisami odrębnymi, określającymi warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, czy też regulacje te narusza, a jedynie czy wpływa on na zmianę wymagań w tym zakresie. Ocena spełniania tych wymagań dokonywana jest w trakcie badania zgłoszenia, względnie badania dokumentacji przedstawionej przez stronę w toku postępowania naprawczego w przypadku samowolnej zmiany sposobu użytkowania.

W momencie dostarczenia do organu nadzoru budowlanego określonych przepisami Prawa budowlanego dokumentów, niezbędnych aby zalegalizować samowolną zmianę sposobu użytkowania, naliczana jest opłata legalizacyjna. Opłata legalizacyjna dotycząca samowolnej zmiany sposobu użytkowania kształtuje się w przedziale od 20.000 do 187.500 złotych i zależna jest od wielkości kubatury obiektu ze zmienionym sposobem użytkowania.

W omawianej sprawie należy jeszcze dodać, że z orzeczeń sądów administracyjnych, rozpatrujących skargi na decyzje nakazujące przywrócenie pierwotnego sposobu użytkowania budynków lub lokali, w których samowolnie dokonano zmiany sposobu użytkowania, wynika, że  – sądy te w pełni potwierdzają, iż przeznaczenie budynku mieszkalnego lub jego części na budynek lub lokal o funkcji zamieszkania zbiorowego stanowi zmianę sposobu użytkowania.

 

         Paweł Łukaszewski

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego
dla Miasta Poznania 

Poznań, 30 czerwca 2021 roku

 

 

 

 
 
Ten urząd uczestniczy w projekcie "Procedury bez barier”
realizowanym przez Kancelarię Prezesa Rady Ministrów
procedury bez barier
Projekt współfinansowany przez Unię Europejską ze środków Europejskiego Funduszu Społecznego
(Program Operacyjny Wiedza Edukacja Rozwój, Oś Priorytetowa II. Efektywne polityki publiczne dla rynku pracy, gospodarki i edukacji, Działanie 2.16. Usprawnienie procesu stanowienia prawa).