Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania

Herb Poznan

Co powinien wiedzieć inwestor

Propozycja zdefiniowania pojęcia „proces budowlany” oraz zmiany istotne i nieistotne po nowelizacji Prawa budowlanego

Pojęcie procesu budowlanego nie jest zdefiniowane w ustawie Prawo budowlane. Ustawa ta określa jedynie grono uczestników procesu budowlanego (inwestor, projektant, kierownik budowy lub robót, inspektor nadzoru inwestorskiego) oraz ich prawa i obowiązki. Jednak wnikliwe zapoznanie się z przepisami Prawa budowlanego pozwala stwierdzić, że Proces budowlany, to szereg czynności związanych z przygotowaniem i realizacją robót budowlanych, począwszy od uzyskania niezbędnych pozwoleń, poprzez wykonanie robót i sprawdzenie prawidłowości ich wykonania w trakcie technicznych i administracyjnych odbiorów. Inicjatorem procesu budowlanego jest zawsze inwestor, który oprócz posiadania tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ma mnóstwo innych, określonych w Prawie budowlanym, obowiązków. Generalnie, każdy inwestor odpowiedzialny jest za zorganizowanie całego procesu budowy.

Zanim przejdę do omówienia poszczególnych etapów procesu budowlanego zwrócę Państwa uwagę na jeszcze jeden bardzo ważny element, który determinuje możliwości zrealizowania planów inwestora. Tym elementem, dla całej inwestycyjnej „układanki”, jest możliwość budowlanego przeznaczenia działki (terenu), którą dysponuje inwestor. Mówiąc obrazowo, niezmiernie ważne jest ustalenie, czy grunt na którym ma powstać obiekt budowlany jest przeznaczony na planowaną przez inwestora funkcję. Dowiemy się tego w urzędzie gminy, sprawdzając tam, czy nasza działka (teren) objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie jest objęta takim planem, to inwestor powinien wystąpić do organu wykonawczego gminy (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) z wnioskiem o udzielenie decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku inwestycji o charakterze publicznym o udzielenie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Moim zdaniem każdy proces budowlany składa się z 4 podstawowych etapów, wśród których nie uwzględniłem kwestii planistycznych. Uznałem bowiem, że ustalenia zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego znacznie wykraczają poza zakres jednego, konkretnego procesu budowlanego.

 

Etapy procesu budowlanego:

Etap 1.

Czynności organizacyjne

Należą do ustawowych obowiązków inwestora i polegają na:

  • zapewnieniu opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
  • zapewnieniu objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
  • zapewnieniu opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
  • zapewnieniu wykonania i odbioru robót budowlanych,
  • zapewnieniu, w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych.

Wyżej wymienione, a zlecone przez inwestora, obowiązki mogą wykonywać jedynie osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. W szczególności chodzi tu o posiadanie odpowiednich uprawnień budowlanych oraz, potwierdzoną zaświadczeniem, przynależność do właściwej izby samorządu zawodowego.

Inwestor może również ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego, a także może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego, jeśli obowiązek ten nie jest nałożony w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Obowiązkiem inwestora jest oczywiście wystąpienie do właściwego (ze względu na rodzaj i lokalizację inwestycji) organu administracji architektoniczno-budowlanej (starosty, prezydenta miasta na prawach powiatu lub wojewody) – z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonanie zgłoszenia, w przypadku przystąpienia do budowy lub robót zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, określonych w art. 29 ustawy Prawo budowlane. Dopiero uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie skutecznego zgłoszenia budowy lub robót (skuteczne będzie wtedy, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu) umożliwia inwestorowi legalne rozpoczęcie budowlanej inwestycji.

Etap 2.

Prace przygotowawcze.

Prace te mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Należą do nich:

  • wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,
  • wykonanie niwelacji terenu,
  • zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,

oraz

  • wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Budowa obiektów tymczasowych (np. biura kierownika budowy, magazynów podręcznych, pomieszczeń socjalnych) lub placu do składowania materiałów i wyrobów budowlanych poza terenem objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem jest możliwa dopiero po uzyskaniu przez inwestora odpowiednich pozwoleń lub dokonaniu zgłoszeń – w trybie przewidzianym ustawą Prawo budowlane.

Etap 3.

Wykonanie obiektu budowlanego.

W zależności od przyjętych w projekcie architektoniczno-budowlanym i w projekcie technicznym formy architektonicznej i rozwiązań konstrukcyjnych – firma budowlana realizuje obiekt budowlany lub wykonuje roboty budowlane, którymi kieruje kierownik budowy, często wraz z innymi osobami wykonującymi samodzielne funkcje techniczne w budownictwie (np. z kierownikami robót branżowych). Roboty powinny być realizowane zgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu, projektem architektoniczno-budowlanym oraz z projektem technicznym, natomiast ewentualne odstępstwa od projektów powinny uzyskać aprobatę projektantów, a w przypadku istotnych (od projektu architektoniczno-budowlanego lub projektu zagospodarowania działki lub terenu) odstępstw, dopiero po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Podczas realizacji tego etapu budowy bardzo ważna jest – kontrolna – rola inspektora nadzoru inwestorskiego. Jego obecność nie jest wymagana podczas realizacji niewielkich obiektów o prostej konstrukcji.

Etap 4.

Odbiór obiektu budowlanego i przystąpienie do jego użytkowania.

Wstępną fazą czynności odbiorowych są tzw. odbiory wewnętrzne, w których najczęściej uczestniczą przedstawiciele: generalnego wykonawcy, podwykonawców, bądź inwestora, kierownicy budowy lub robót, inspektorzy nadzoru inwestorskiego, projektanci, w tym sprawujący nadzór autorski lub inne osoby zaangażowane w realizację obiektu lub robót – nie będące osobami, które wykonują samodzielne funkcje techniczne (np. inżynier budowy, kierownik kontraktu, dyrektor projektu itp.) Po tych wewnętrznych „rozrachunkach” inwestor, w zależności od rodzaju inwestycji, albo dokonuje zawiadomienia o zakończeniu budowy, albo występuje z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W każdym z tych przypadków adresatem takiego wniosku jest właściwy (powiatowy lub wojewódzki) organ nadzoru budowlanego. W przypadku postępowania dotyczącego pozwolenia na użytkowanie obiektu decyzja taka może być inwestorowi udzielona – dopiero po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli i pozytywnym jej zakończeniu oraz w wyniku dostarczenia przez inwestora kompletu, wymaganych ustawą Prawo budowlane, dokumentów. Do użytkowania obiektów wymagających dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy można przystąpić, jeśli właściwy organ nadzoru budowlanego, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.

W trakcie procesu budowlanego, realizowanego na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, bardzo często, i zazwyczaj na wniosek inwestora, wprowadzane są zmiany, które przepisy Prawa budowlanego dzielą na 2 kategorie:

  • odstąpienia istotne, potocznie określane jako zmiany istotne, oraz
  • odstąpienia nieistotne, potocznie określane jako zmiany nieistotne.

Nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która weszła w życie 19 września 2020 roku wprowadziła nową definicję projektu budowlanego, który składa się obecnie z 3 zasadniczych elementów:

  • projektu zagospodarowania działki lub terenu,
  • projektu architektoniczno-budowlanego, oraz
  • projektu technicznego (konstrukcyjna część dokumentacji projektowej, wyodrębniona z wcześniejszego projektu architektoniczno-budowlanego).

Nowa, określona w nowelizacji Prawa budowlanego, zawartość projektu budowlanego wpłynęła na regulacje dotyczące istotnych i nieistotnych zmian w stosunku do zatwierdzonego, w pierwotnym pozwoleniu na budowę, projektu. Możemy mieć zatem do czynienia z istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz z istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego. Dokonanie takich odstępstw jest możliwe jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (starostę, prezydenta miasta na prawach powiatu lub wojewodę).

Jakie zatem zmiany będziemy kwalifikować jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub od projektu architektoniczno-budowlanego, albo od innych warunków pozwolenia na budowę. Od 19 września 2020 roku jest to odstąpienie w zakresie:

  • projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany,
  • charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:
  1. powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,
  2. wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,
  3. liczby kondygnacji,
  • warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne,
  • zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
  • ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia, na
  • przykład dotyczącego budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
  • zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii  lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu albo od projektu architektoniczno-budowlanego, bądź innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę dokonuje projektant. W przypadku uznania, że odstąpienie jest nieistotne, projektant jest obowiązany zamieścić w projekcie zagospodarowania działki lub terenu bądź w projekcie architektoniczno-budowlanym odpowiednie informacje, w postaci rysunku i opisu dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, albo od projektu architektoniczno-budowlanego bądź innych warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę lub ponownego zgłoszenia.

Odstąpienie od projektu technicznego nie jest kwalifikowane jako istotne lub nieistotne odstępstwo, natomiast jest dopuszczalne po dokonaniu przez projektanta zmian w tym projekcie oraz sprawdzeniu tych zmian przez projektanta sprawdzającego.

Wprowadzenie zmian w projekcie technicznym dotyczących rozwiązań, które podlegały uzgodnieniom, wymaga ponownego uzyskania tych uzgodnień.

 

Paweł Łukaszewski
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania

Poznań, wrzesień 2020 roku

 
 
Ten urząd uczestniczy w projekcie "Procedury bez barier”
realizowanym przez Kancelarię Prezesa Rady Ministrów
procedury bez barier
Projekt współfinansowany przez Unię Europejską ze środków Europejskiego Funduszu Społecznego
(Program Operacyjny Wiedza Edukacja Rozwój, Oś Priorytetowa II. Efektywne polityki publiczne dla rynku pracy, gospodarki i edukacji, Działanie 2.16. Usprawnienie procesu stanowienia prawa).