Ustawowym obowiązkiem każdego właściciela lub zarządcy obiektu wielkopowierzchniowego jest zapewnienie przeprowadzenia dwukrotnej w ciągu roku kontroli stanu technicznego takiego obiektu. Okresowe kontrole stanu technicznego mogą przeprowadzać jedynie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności i legitymujące się przynależnością do właściwej izby samorządu zawodowego. Po zakończeniu kontroli, osoba która ją przeprowadziła ma obowiązek poinformować nadzór budowlany o jej wynikach.
W Poznaniu mamy obecnie, według stanu na koniec grudnia 2024 roku, 791 obiektów wielkopowierzchniowych. Na koniec grudnia 2023 roku takich obiektów było w Poznaniu 760. Z ubiegłorocznego obowiązku poinformowania Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania o przeprowadzeniu kontroli stanu technicznego wywiązało się 548 uprawnionych do tego przedstawicieli właścicieli lub zarządców największych
w Poznaniu obiektów. To niespełna 70% podmiotów zobowiązanych do wykonania tego obowiązku. Niestety osoby, które takie kontrole przeprowadzają nie zawsze informują państwowy nadzór budowlany o tym fakcie, ale są też przypadki, że nie wszyscy właściciele lub zarządcy wielkopowierzchniowych obiektów budowlanych takie kontrole zlecają.
Należy w tym miejscu wyjaśnić, jakie obiekty mają status obiektów wielkopowierzchniowych. Otóż obiekty wielkopowierzchniowe to zarówno budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2, jak i inne obiekty budowlane, na przykład wiaty, o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2.
Zgodnie z ustawą Prawo budowlane obiekty wielkopowierzchniowe podlegają kontrolom stanu technicznego – co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.
Zakres dwukrotnych, w ciągu roku, kontroli obejmuje sprawdzenie:
- elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe warunki atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane, dokonująca (na zlecenie właściciela lub zarządcy obiektu) kontroli obiektu wielkopowierzchniowego jest zobowiązana do pisemnego i bezzwłocznego, po jej przeprowadzeniu, zawiadomienia o swych ustaleniach i wnioskach powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego ma natomiast obowiązek, aby, w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.
Od momentu wejścia w życie szczegółowych przepisów dotyczących kontroli obiektów wielkopowierzchniowych, a więc od 2007 roku, pracownicy PINB dla Miasta Poznania nie ograniczają się do prowadzenia ewidencji takich obiektów i do analizy treści przesyłanych zawiadomień. Każdego roku inspektorzy poznańskiego nadzoru budowlanego przeprowadzają prewencyjne kontrole tego rodzaju obiektów.
W 2024 roku inspektorzy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania skontrolowali sposób wywiązywania się przez właścicieli lub zarządców z obowiązku właściwego utrzymania 34 wielkopowierzchniowych budynków. Dla porównania: w 2022 roku kontrolom poddano 30 takich obiektów, natomiast w roku 2023 skontrolowano w Poznaniu 40 budynków wielkopowierzchniowych.
Ubiegłoroczne kontrole objęły zarówno budynki produkcyjne, magazynowe i mieszkalne, jak i budynki użyteczności publicznej, w tym budynki szkolne. Kontrola nadzoru budowlanego objęła również kompleks sportowo-rekreacyjny „Termy Maltańskie”.
Najliczniejszą grupę skontrolowanych w 2024 roku obiektów stanowiły budynki zakładów STOMIL-POZNAŃ S.A. usytuowanych przy ulicy Starołęckiej 18 w Poznaniu. Inspektorzy PINB dla Miasta Poznania sprawdzili sposób utrzymania i stan techniczny 8 budynków należących do tego przedsiębiorstwa. W stosunku do każdego z tych budynków inspektorzy PINB stwierdzili nieprawidłowości w stanie technicznym. Nieprawidłowości te polegały na:
- ubytkach tynków na elewacjach,
- spękaniu tynków,
- korozji obróbek blacharskich,
- korozji biologicznej na pokryciach dachów.
W przypadku każdego z tych budynków Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania wszczął postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego.
W odniesieniu do pozostałych 26 skontrolowanych w ubiegłym roku obiektów wielkopowierzchniowych - w odniesieniu do 20 budynków nie stwierdzono nieprawidłowości w stanie technicznym, a w stosunku do 6 budynków sformułowano zalecenia pokontrolne. Wśród obiektów, w których stwierdzono nieprawidłowości znalazł się kompleks sportowo-rekreacyjny „TERMY MALTAŃSKIE”. Zwrócono tu uwagę na:
- odparzenia tynków elewacji,
- ubytki płytek na schodach zewnętrznych oraz
- zawilgocenia oraz spękania ścian.
Jak zawsze w takich przypadkach, tak i w przypadku Term Maltańskich zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie ich stanu technicznego.
W odniesieniu do pozostałych budynków zalecono ich niezwłoczną naprawę. Część napraw już wykonano, część będzie wykonana na podst. harmonogramów opracowanych przez zarządców.
Dlaczego obiekty wielkopowierzchniowe wymagają szczególnej uwagi?
Po pierwsze dlatego, że obiekty o bardzo dużych powierzchniach zabudowy lub połaci dachu, w sposób szczególny, narażone są na szkodliwe wpływy warunków atmosferycznych. Chodzi tu przede wszystkim o nadmierne obciążenie konstrukcji dachu śniegiem lub silnym wiatrem, a jak pokazuje przykład z naszego podwórka (zawalenie części dachu nad salą gimnastyczną jednej z poznańskich szkół) nawet nawalny deszcz w połączeniu z niesprawnym systemem odprowadzania wód deszczowych – może doprowadzić do katastrofy budowlanej i zagrożenia bezpieczeństwa dla życia i zdrowia ludzi oraz mienia.
Po drugie dlatego, że wiele obiektów wielkopowierzchniowych to obiekty użyteczności publicznej, z których korzysta ogromna liczba użytkowników (np. szkoły, urzędy, banki, centra handlowe, obiekty sportowe). W przypadku awarii lub katastrofy budowlanej skutki zniszczeń mogłyby być dla ludzi tragiczne.
Paweł Łukaszewski
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania
Poznań, 11 stycznia 2025 roku
