Od 15 już lat inspektorzy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania sprawdzają stan najstarszych poznańskich kamienic. W tym czasie, w ramach prewencyjnych kontroli, sprawdziliśmy w jaki sposób właściciele lub zarządcy około 2100 takich budynków wywiązują się ze swych ustawowych obowiązków. Tym najważniejszym obowiązkiem jest oczywiście zapewnienie bezpieczeństwa użytkownikom obiektów budowlanych oraz osobom poruszającym się w ich sąsiedztwie.
W ubiegłym roku nasze działania koncentrowaliśmy na sprawdzeniu stanu technicznego zewnętrznych elementów budynków. Kontrole polegały na oględzinach elewacji budynków mieszkalnych wielorodzinnych usytuowanych w kilku najstarszych dzielnicach Poznania (Wilda, Jeżyce, Śródka, Stare Miasto czy Łazarz). Taki zakres kontroli był reakcją na przypadki niewywiązywania się ze swych obowiązków przez właścicieli lub zarządców budynków znajdujących się nie tylko w Poznaniu, ale także, co wynika z ustaleń Najwyższej Izby Kontroli, w innych miastach w Polsce. Obowiązki, o których mowa, to przede wszystkim zlecanie osobom z uprawnieniami budowlanymi okresowych przeglądów stanu technicznego, między innymi zewnętrznych elementów budynków narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne.
Konsekwencją niewykonywania corocznych przeglądów zewnętrznych elementów budynku jest brak wiedzy właścicieli lub zarządców na temat ich stanu technicznego. Chodzi tu przede wszystkim o: ściany zewnętrzne, kominy, pokrycia dachu, obróbki blacharskie, systemy odprowadzania wód deszczowych, a także o płyty i balustrady balkonowe. Natomiast brak wiedzy w tym zakresie przekłada się na niepodejmowanie natychmiastowych działań zmierzających do usunięcia zagrożeń wynikających, w skrajnych przypadkach, z odpadania z obiektów budowlanych ciężkich fragmentów betonu, tynku lub ceramiki. Takie sytuacje stanowią bezpośrednie zagrożenie bezpieczeństwa nie tylko dla użytkowników konkretnego budynku, ale także dla osób poruszających się w jego sąsiedztwie.
Aby takim zagrożeniom zapobiegać ustawa Prawo budowlane nakłada na właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli ich stanu technicznego.
Okresowe kontrole powinny odbywać się według, bardzo precyzyjnie, określonych reguł.
Po pierwsze co najmniej raz w roku, w zakresie obejmującym sprawdzenie stanu technicznego:
- elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Po drugie, co najmniej raz na 5 lat, w zakresie obejmującym sprawdzenie:
- stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego obiektu budowlanego,
- estetyki obiektu oraz jego otoczenia,
- stanu technicznego instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
Po trzecie, każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych na przykład z działaniem sił natury, takich jak:
- silne wiatry,
- intensywne opady atmosferyczne,
- pożary lub powodzie.
W ubiegłym roku inspektorzy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania skontrolowali 21 poznańskich kamienic. Zakres przedmiotowy tych kontroli obejmował sprawdzenie stanu technicznego zewnętrznych (elewacyjnych) elementów budynku, narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne. Decyzje o przeprowadzeniu kontroli konkretnych obiektów były poprzedzone wstępnymi oględzinami. Nie trudno się domyślić, że, po tak dokonanej selekcji, w każdym spośród skontrolowanych budynków stwierdzono szereg technicznych mankamentów. Do najczęściej występujących nieprawidłowości zaliczyliśmy:
- ubytki tynków na płaszczyznach ścian zewnętrznych, na płytach balkonowych i na gzymsach,
- korozję opierzeń dachów i ścian oraz balustrad balkonowych,
- zły stan techniczny rynien i rur spustowych,
- spękania i odparzenia tynków,
- zawilgocenia ścian zewnętrznych,
- ubytki dachówek,
- zły stan techniczny stolarki okiennej i drzwiowej.
Wszyscy właściciele lub zarządcy skontrolowanych przez nas budynków zostali wezwani do niezwłocznego usunięcia stwierdzonych przez inspektorów nieprawidłowości. Tam gdzie nie wykonano pokontrolnych zaleceń nadzoru budowlanego przeprowadzono ponowną kontrolę i wszczęto formalne postępowania, aby nie tylko zakończyć je decyzjami administracyjnymi, ale także „uzbroić się” w narzędzia do ewentualnej egzekucji nałożonych w decyzjach obowiązków. Należy dodać, że w decyzjach tych określono terminy usunięcia wskazanych nieprawidłowości.
Z początkiem bieżącego roku przystąpiliśmy do kolejnych kontroli stanu technicznego poznańskich kamienic. Zakres tegorocznych kontroli jest znacznie szerszy od zakresu kontroli przeprowadzonych w ubiegłym roku. Wynika to z faktu, że pod lupę wzięliśmy wszystkie sygnały docierające do nas od użytkowników budynków mieszkalnych wielorodzinnych. W efekcie, oprócz elementów zewnętrznych, sprawdzane są także elementy wewnętrzne budynków. Na przykład klatki schodowe, stropy między kondygnacyjne i ściany nośne. Ponadto inspektorzy sprawdzają, czy właściciele lub zarządcy budynków przeprowadzają wszystkie, wymagane przepisami prawa, okresowe kontrole stanu technicznego, a tym samym czy posiadają protokoły z takich kontroli oraz czy zostały one przeprowadzone przez osoby legitymujące się uprawnieniami budowlanymi w odpowiednich specjalnościach. Podczas naszych tegorocznych kontroli sprawdzamy również, czy właściciele lub zarządcy budynków posiadają książki obiektu budowlanego, a jeśli tak, to czy prawidłowo je prowadzą.
Do końca lipca bieżącego roku inspektorzy PINB dla Miasta Poznania wszczęli 15 postępowań administracyjnych dotyczących stanu technicznego wielorodzinnych budynków mieszkalnych. W przypadku 8 budynków stwierdzono nieprawidłowości dotyczące stanu technicznego, a w odniesieniu do 5 budynków brak aktualnych protokołów z rocznych i pięcioletnich przeglądów stanu technicznego, różnych elementów budynków. Wśród mankamentów technicznych po raz kolejny inspektorzy wskazali na:
- odparzenia i ubytki tynków na elewacjach,
- skorodowane opierzenia elementów dachu,
- spękania tynków i ścian,
- uszkodzony gzyms,
- wewnątrz jednego z lokali mieszkalnych stwierdzono odparzenia tynków wewnętrznych oraz zacieki na suficie i ścianach,
- ubytki tralek w balustradzie klatki schodowej,
- odparzenia tynków wewnętrznych na klatce schodowej,
- zacieki na suficie i ścianach klatki schodowej,
- luźne elementy instalacji elektrycznej (wewnętrznej i zewnętrznej oświetleniowej).
W przypadku jednego spośród skontrolowanych budynków, natychmiast po zakończonej przez inspektorów kontroli, jego zarządca poinformował Inspektorat o usunięciu nieprawidłowości, które dotyczyły wentylacji w jednym z lokali mieszkalnych. W innym przypadku, ze względu na bardzo duży zakres nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, konieczne było wydanie decyzji administracyjnej nakazującej zarządcy budynku ich niezwłoczne usunięcie. W decyzji tej określono również terminy wykonania wszystkich napraw.
Na najbliższe tygodnie i miesiące inspektorzy poznańskiego nadzoru budowlanego zaplanowali przeprowadzenie kolejnych kontroli stanu technicznego i sposobu utrzymania najstarszych poznańskich kamienic. Do końca bieżącego roku zamierzamy zweryfikować wszystkie sygnały, które w sprawie złego stanu technicznego budynków zgłosili nam mieszkańcy Poznania.
Prowadzone przez inspektorów nadzoru budowlanego dla Miasta Poznania, od 15 już lat, kontrole budynków mieszkalnych wielorodzinnych mają charakter prewencyjny, a więc zapobiegający zagrożeniom dla ludzi i mienia. Ich celem jest także przypomnienie właścicielom lub zarządcom budynków o ich obowiązkach w zakresie właściwego utrzymania obiektów, a tym samym przygotowania ich do bezpiecznej eksploatacji w okresie jesienno-zimowym.
Paweł Łukaszewski
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania
Poznań, 8 sierpnia 2022 roku