Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania

Herb Poznan

PINB dla Miasta Poznania

Samowola budowlana jako lider budowlanych błędów oraz zasady uproszczonej legalizacji samowoli z ponad 20-letnim „stażem”

Skala błędów popełnianych przez inwestorów i pozostałych uczestników procesu budowlanego (kierowników budowy lub robót, projektantów i inspektorów nadzoru inwestorskiego) jest ciągle wysoka i dotyczy każdego etapu realizacji inwestycji. Błędy, z którymi jako państwowy nadzór budowlany mamy na co dzień do czynienia, wynikają zarówno z nieznajomości przepisów budowlanych, jak i ze świadomego ich łamania. Zdarza się, że ich przyczyną jest także chęć minimalizowania kosztów realizowanych inwestycji. Jednak konsekwencją takich działań jest dość często konieczność rozbiórki całego obiektu lub jego części.

Z punktu widzenia przepisów Prawa budowlanego najbardziej dla inwestora niebezpiecznym scenariuszem jest budowa obiektu budowlanego, czy też szerzej ujmując, prowadzenie robót budowlanych (budowa nowego obiektu, a także przebudowa, montaż, remont lub rozbiórka obiektu istniejącego) bez pozwolenia na budowę albo bez skutecznego ich zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (starosta, prezydent miasta na prawach powiatu lub wojewoda).

Konsekwencje realizowania robót budowlanych bez pozwolenia na budowę lub bez dokonania zgłoszenia mogą być dwojakie,

  • legalizacja samowolnie wykonanych robót budowlanych,

albo

  • rozbiórka obiektu budowlanego lub jego części.

Ostatnia nowelizacja przepisów Prawa budowlanego, oprócz pozostawienia dotychczasowych reguł legalizacyjnych, wprowadziła możliwość tzw. legalizacji uproszczonej. Dotyczy ona obiektów budowlanych lub ich części wybudowanych – przed wieloma laty – w sposób samowolny. W tym nowo wprowadzonym do Prawa budowlanego przypadku chodzi o samowole z bardzo długim, bo ponad 20-o letnim „stażem”. Nadzór budowlany może obecnie takie samowole legalizować bez nakładania opłaty legalizacyjnej i bez badania ich zgodności z planami zagospodarowania przestrzennego.

Na czym zatem polega uproszczona legalizacja samowoli budowlanych, która została wprowadzona tegoroczną, tzw. dużą, nowelizacją Prawa budowlanego?
Otóż w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, lub
2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia
– jeżeli od zakończenia takiej samowoli upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.
Nie można wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeżeli termin 20 lat upłynął po dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu samowolnie realizowanej budowy.
W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia. Do dokumentów legalizacyjnych należą:

  1. oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  2. geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego,
  3. ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
    • nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
    • pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części – jeśli złożono wszystkie, wymienione wyżej, dokumenty legalizacyjne, a z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Uwaga! Decyzja o legalizacji przeprowadzonej w trybie uproszczonym stanowi podstawę do użytkowania obiektu budowlanego i nie jest poprzedzona postanowieniem o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.

Jeśli inwestor nie spełni wymagań określonych przez organ nadzoru budowlanego lub jeśli z ekspertyzy technicznej będzie wynikało, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi bądź nie pozwala na jego bezpieczne użytkowanie, to postępowanie takie zakończy się wydaniem decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu lub jego części.

Wszystkie obowiązki, w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach dotyczących legalizacji obiektów budowlanych lub ich części nadzór budowlany nakłada na inwestora.

W sytuacji kiedy roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia lub decyzji przez inwestora jest niemożliwe, to wszelkie obowiązki nakładane są na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

Wszelkie koszty związane z postępowaniami legalizacyjnymi ponosi inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

Postępowania legalizacyjne wszczynane są przez nadzór budowlany z urzędu. Należy jednak pamiętać, że z żądaniem wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego może wystąpić do nadzoru budowlanego także właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

W odróżnieniu od tzw. legalizacji uproszczonej w dalszym ciągu obowiązują dotychczasowe zasady postępowania w stosunku do samowoli, które nie mają 20-letniego „stażu”. Przede wszystkim nie ma, w takich przypadkach, możliwości legalizacji wybudowanego samowolnie obiektu jeśli narusza on przepisy planistyczne. Wówczas „takie budowanie” kończy się dla inwestora nakazem rozbiórki. Jeśli natomiast pojawią się przesłanki, w tym planistyczne, do zalegalizowania samowoli, to inwestor musi liczyć się z opłatą legalizacyjną.

Oto kilka przykładów wysokości opłat legalizacyjnych:

  • 25 tysięcy złotych za samowolnie wybudowany budynek garażowy, maksymalnie z 2-oma stanowiskami,
  • 50 tysięcy złotych za samowolnie wybudowany budynek mieszkalny jednorodzinny,
  • 100 tysięcy złotych za samowolnie wybudowany budynek mieszkalny wielorodzinny,
  • 125 tysięcy złotych za samowolnie wybudowaną budowlę, na przykład: wolnostojącą, trwale związaną z gruntem, tablicę reklamową,
  • 200 tysięcy złotych za samowolnie wybudowany parking o powierzchni do 1000 m2,
  • 300 tysięcy złotych za samowolnie wybudowany budynek biurowy o kubaturze do 2500 m3,
  • 375 tysięcy złotych za samowolnie wybudowany budynek handlu, gastronomii, usług lub hotelowy o kubaturze do 2500 m3.

Jak z powyższego wykazu wynika – o samowoli budowlanej mówimy wtedy, gdy mamy do czynienia z budową bez pozwolenia lub zgłoszenia. Budowa to, dla przypomnienia, wykonywanie nowego obiektu budowlanego, oraz nadbudowa, rozbudowa lub odbudowa obiektu istniejącego. Natomiast prowadzenie remontu, montażu, przebudowy, czy też rozbiórki obiektu budowlanego bez pozwolenia lub zgłoszenia (jeśli przepisami Prawa budowlanego są wymagane) nie jest traktowane jako samowola budowlana, a jedynie jako prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem przepisów. W takiej sytuacji nadzór budowlany prowadzi postępowanie naprawcze.

Powyżej przedstawiłem przykłady najdalej idących konsekwencji, jakie mogą spotkać inwestora, który realizuje budowę w warunkach samowoli budowlanej. Takich konsekwencji, jak wynika z tego artykułu, nie poniosą inwestorzy budowlanych samowoli, które powstały przed 20 laty.

Ocenę, czy jest to zasada równa i sprawiedliwa dla wszystkich, którzy zrealizowali jakieś roboty budowlane z rażącym naruszeniem prawa pozostawiam Państwu.
Jak zaznaczyłem na wstępie – w procesie budowlanym błędy zdarzają się na każdym jego etapie. Dotyczą one także odstępstw od projektu budowlanego zatwierdzonego w pozwoleniu na budowę, nie przestrzegania zasad bezpieczeństwa i higieny pracy, wbudowywania wyrobów budowlanych niedopuszczonych do stosowania w budownictwie, czy też wadliwego wykonawstwa. Ale są to już zagadnienia wymagające odrębnego opracowania.

Paweł Łukaszewski
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania

Poznań, listopad 2020 roku

 

 

 
 
Ten urząd uczestniczy w projekcie "Procedury bez barier”
realizowanym przez Kancelarię Prezesa Rady Ministrów
procedury bez barier
Projekt współfinansowany przez Unię Europejską ze środków Europejskiego Funduszu Społecznego
(Program Operacyjny Wiedza Edukacja Rozwój, Oś Priorytetowa II. Efektywne polityki publiczne dla rynku pracy, gospodarki i edukacji, Działanie 2.16. Usprawnienie procesu stanowienia prawa).