Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania

Herb Poznan

Zmiana lokalizacji Punktu Obsługi Klienta

Wyniki kontroli stanu technicznego budynków szkół ponadpodstawowych w Poznaniu

Rok 2021 kolejnym rokiem walki z reklamowymi samowolami w Poznaniu

Bardzo dobry rok na poznańskich placach budowy, perspektywy jeszcze lepsze

Rola inwestora w procesie budowlanym

Foto: Przebudowa i remont kamienic przy ulicy Podgórnej w Poznaniu

Uczestników procesu budowlanego jest czterech: inwestor, projektant, kierownik budowy lub robót oraz inspektor nadzoru inwestorskiego. Każdy z nich, za wyjątkiem inwestora, wykonuje samodzielną funkcję techniczną w budownictwie. Warunkiem wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie jest po pierwsze posiadanie uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności, a po drugie przynależność do właściwej izby samorządu zawodowego. Inwestorem może być natomiast każda osoba prawna lub osoba fizyczna, która posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Prawo to umożliwia zarówno budowę (wykonanie nowego obiektu budowlanego oraz nadbudowę, rozbudowę bądź odbudowę obiektu istniejącego), jak i wykonanie innych robót budowlanych (przebudowę, remont, montaż lub rozbiórkę obiektu budowlanego).

Obowiązkiem każdego inwestora jest zorganizowanie całego procesu budowlanego. Jego pierwszym etapem są czynności logistyczne, dotyczące zapewnienia:

  • opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
  • objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
  • opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia(w praktyce robi to kierownik budowy),
  • wykonawcy robót budowlanych, (a po zakończeniu robót ich odbioru!),
  • w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi –
    nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

Inwestor może również ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie oraz zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego – jeśli taki obowiązek nie został nałożony w decyzji o pozwoleniu na budowę. W przypadku budowy obiektu budowlanego, wymagającego ustanowienia inspektorów nadzoru inwestorskiego w zakresie różnych specjalności, to inwestor wyznacza jednego z nich na koordynatora ich czynności na budowie.

Jednym z dwóch podmiotów zapewniających wykonanie czynności geodezyjnych na potrzeby realizacji procesu budowlanego, oprócz kierownika budowy, jest inwestor. Jego obowiązkiem jest zapewnienie opracowania mapy do celów projektowych, a jeżeli na budowie nie został ustanowiony kierownik budowy, to w zakresie obowiązków inwestora jest także zapewnienie realizacji wszystkich czynności geodezyjnych, wykonywanych w trakcie budowy. Należą do nich: wytyczenie obiektu budowlanego w terenie, wykonanie pomiarów kontrolnych, pomiarów przemieszczeń oraz odkształceń obiektu budowlanego.

Stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę (oprócz właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu) jest przede wszystkim inwestor. To on inicjuje takie postępowanie, a wnioskując o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę składa też oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeśli przepisy tego wymagają, to przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, inwestor powinien także uzyskać wszystkie inne, wymagane przepisami szczególnymi, pozwolenia, uzgodnienia lub opinie innych organów. Przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor ma również obowiązek zapewnić sporządzenie projektu technicznego.

Kolejnym etapem działań inwestora w procesie budowlanym jest umożliwienie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych przez wykonawcę – pod kierownictwem i nadzorem osób z odpowiednimi uprawnieniami. Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych (wytyczenie geodezyjne obiektu budowlanego, niwelacja terenu, zagospodarowanie terenu wraz z budową tymczasowych obiektów i wykonanie przyłączy na potrzeby budowy). Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Posiadając ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę lub po dokonaniu skutecznego zgłoszenia inwestor ma obowiązek zawiadomić właściwy rzeczowo i miejscowo organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski – o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Do takiego zawiadomienia inwestor dołącza:

  • informację wskazującą imiona i nazwiska osób, które będą sprawować funkcję kierownika budowy i (jeśli został ustanowiony) inspektora nadzoru inwestorskiego wraz z zaświadczeniami potwierdzającymi przynależność do właściwej izby samorządu zawodowego oraz kopiami decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności,
  • oświadczenie lub kopię oświadczenia projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz z projektem architektoniczno-budowlanym.

Przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor ma obowiązek przekazać kierownikowi budowy teren budowy oraz projekt budowlany, w tym, jeśli jest wymagany, projekt techniczny.

W trakcie realizacji procesu budowlanego przepisy Prawa budowlanego dopuszczają możliwość zmiany:

  • kierownika budowy lub kierownika robót,
  • inspektora nadzoru inwestorskiego,
  • projektanta sprawującego nadzór autorski.

W takim przypadku, to zadaniem inwestora jest dołączenie do dokumentacji budowy oświadczenia o przejęciu obowiązków przez osoby zastępujące wyżej wymienionych. W tym miejscu należy dodać, że wśród osób uprawnionych do dokonywania wpisów w dzienniku budowy są oczywiście uczestnicy procesu budowlanego. Zatem inwestor, który należy do tego grona, również posiada takie uprawnienie.

W trakcie wykonywania prac przygotowawczych lub robót budowlanych zdarza się, że istnieje konieczność wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W takim przypadku to na inwestorze ciąży obowiązek, aby przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

Po zakończeniu budowy następuje ostatni etap procesu budowlanego, którego celem jest, zgodne z przepisami prawa, przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego. Może to się odbyć albo poprzez uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (Prawo budowlane określa kategorie obiektów, które takiego pozwolenia wymagają), albo poprzez zawiadomienie właściwego organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. To obowiązkiem inwestora jest dokonanie zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź wystąpienie do właściwego organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Artykuł 57 ustawy Prawo budowlane wymienia dokumenty, które inwestor powinien dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Należy w tym miejscu jeszcze dodać, że inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić odpowiednie organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag, ze strony obu tych organów, inwestor ma obowiązek dołączyć do wniosku lub zawiadomienia adresowanego do nadzoru budowlanego.

W postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie stroną jest tylko i wyłącznie inwestor. Po uzyskaniu akceptacji nadzoru budowlanego, dotyczącej możliwości użytkowania obiektu budowlanego, obowiązkiem inwestora jest przekazanie właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego całej dokumentacji budowy wraz z dokumentacją powykonawczą.

I na koniec kilka słów na temat roli inwestora podczas realizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących o powierzchni zabudowy do 70m2. Z początkiem tego roku weszły w życie przepisy umożliwiające realizację takich budynków bez konieczności ustanawiania kierownika budowy. Takie „udogodnienie”, to w mojej ocenie przerzucenie zawodowej odpowiedzialności z tytułu wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie, bo taką odpowiedzialność ponosi kierownik budowy, na inwestora, który nie musi posiadać żadnych kwalifikacji do kierowania robami budowlanymi. W konsekwencji, inwestor takiej budowy nie będzie mógł zagwarantować bezpiecznego i zgodnego z Prawem budowlanym jej zrealizowania. Pracuję w nadzorze budowlanym, zatem moja zawodowa odpowiedzialność i etyka inżyniera budownictwa nie pozwalają mi promować budowy obiektów budowlanych bez udziału osób posiadających do tego niezbędne kwalifikacje.


Paweł Łukaszewski
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego
dla miasta Poznania


Poznań, 21 marca 2022 roku

 

 
 
Ten urząd uczestniczy w projekcie "Procedury bez barier”
realizowanym przez Kancelarię Prezesa Rady Ministrów
procedury bez barier
Projekt współfinansowany przez Unię Europejską ze środków Europejskiego Funduszu Społecznego
(Program Operacyjny Wiedza Edukacja Rozwój, Oś Priorytetowa II. Efektywne polityki publiczne dla rynku pracy, gospodarki i edukacji, Działanie 2.16. Usprawnienie procesu stanowienia prawa).